路線価 (2023) 東京都中野区中野5-9-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中野区東京都中野区中野５丁目９番１２
価格時点	2023 年
駅名	中野駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 188万4,420 円
1平米当たり	1平米 57万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億6,200万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 246万2,970 円 1平米 74万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億6,300万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 246万6,276 円／坪 1平米 74万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中野区及び杉並区内でＪＲ中央線各駅から徒歩圏の住宅地域である。需要者は中野区、杉並区の居住者のほか賃貸住宅の建築を目的とした不動産業者等も認められる。生活利便性が高く交通条件も優れた住宅地域であり、需給関係は安定している。当該地域においては、規模に応じて幅広い価格帯に需要が認められる。一次取得者の住宅需要であれば、総額で１億円程度までが多い。 (2) 同一需給圏は、主としてＪＲ中央線沿線に存する中野区及び隣接区の住宅地域。需要者は区内外の一次取得者及び買替取得者層が中心であるが、不動産業者等も見られる。中野駅から徒歩圏内の交通利便性や生活利便性が良好な住宅地域であり、物価高やウィズコロナの状況下でも堅調な需要がみられ、地価は上昇傾向。市場の中心価格帯は土地が１００㎡で７千～８千万円、新築の戸建住宅が９千万～１億円、標準地と同程度の画地規模で土地が１億６千万円前後。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 規範性を有する取引事例より求められた比準価格は、市場の実態を反映した価格であり説得力を有する。収益価格は土地の収益性を反映した論理的な価格であるが、収益性よりも居住の快適性を重視した自己使用目的の需要の多い地域であることから、比準価格よりもやや低位に求められた。よって、本件評価においては、比準価格を標準として、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 中小規模住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域であり、収益目的の取引も存するが自用目的の取引が中心である。また、収益性よりも居住の快適性等が重視される住宅地域に存しており、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。従って、実証的かつ客観的な比準価格を重視し、収益価格を参酌として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	中野駅北東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	65.9 坪 (218 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅に共同住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中野区東京都中野区中野５丁目９番１２
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	14.5 m
面積	210 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅のほか共同住宅も多い既成の住宅地域であり、地域要因は現状を維持し、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)中小規模住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域であり、住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測される。地価は上昇傾向で推移していくと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 251万2,560 円 1平米 76万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 250万2,642 円 1平米 75万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 251万2,560円 1平米 76万円
前年から次年への変動率 5.4 ％
2022年	1坪 233万7,342円 1平米 70万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 250万2,642円 1平米 75万7,000円
前年から次年への変動率 5.5 ％
2019年	1坪 233万7,342円 1平米 70万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利を背景として不動産需要は底堅いが、物価上昇、世界的な金融引き締め等、先行きの不透明感は増している。 (2)区の人口は微増、土地取引件数は横ばい、建築着工件数は増加。景気は緩やかに持ち直しているが、物価上昇や金融資本市場の変動等が懸念される。
地域要因
(1)成熟した住環境が良好な住宅地域であり、中野駅周辺では再開発も進行している。地価は上昇傾向にある。 (2)ＪＲ中央線中野駅から徒歩圏内の住宅地域で、交通利便性や生活利便性は良好。駅周辺では複数のまちづくり計画が進捗中。地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50803 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区中野５丁目９番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	72万1,088 円／平米 238万3,917 円／坪
推定価格 平米 坪	73万7,348 円／平米 243万7,672 円／坪
標準価格 平米 坪	76万153 円／平米 251万3,066 円／坪
査定価格 平米 坪	76万 円／平米 251万2,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50113 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区中野５丁目９番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	70万4,613 円／平米 232万9,451 円／坪
推定価格 平米 坪	68万5,823 円／平米 226万7,331 円／坪
標準価格 平米 坪	75万9,494 円／平米 251万887 円／坪
査定価格 平米 坪	75万9,000 円／平米 250万9,254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50101 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都中野区中野５丁目９番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	66万3,069 円／平米 219万2,106 円／坪
推定価格 平米 坪	68万8,929 円／平米 227万7,599 円／坪
標準価格 平米 坪	77万4,948 円／平米 256万1,978 円／坪
査定価格 平米 坪	77万5,000 円／平米 256万2,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50113 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区中野５丁目９番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	66万3,691 円／平米 219万4,162 円／坪
推定価格 平米 坪	66万438 円／平米 218万3,408 円／坪
標準価格 平米 坪	73万1,382 円／平米 241万7,949 円／坪
査定価格 平米 坪	73万1,000 円／平米 241万6,686 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情