路線価 (2023) 東京都中野区新井4-48-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中野区東京都中野区新井４丁目４８番６
価格時点	2023 年
駅名	沼袋駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 142万1,580 円
1平米当たり	1平米 43万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,240万 円 (76 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 184万4,748 円 1平米 55万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	4,250万 円 (76 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 184万8,054 円／坪 1平米 55万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中野区及び周辺区内の標準住宅地域で、主としてＪＲ中央線と西武新宿線に挟まれた圏域である。需要者の多くは居住目的の個人であるが、アパート経営を目論む投資家、建売業者もある。新型コロナの影響を受け中野区土地取引件数、取引面積は停滞している。一方、需給は逼迫しており、同一需給圏においても同様の傾向と思料される。土地は総額４千～５千万円台、戸建は５～６千万円台程度が需要の中心価格帯と見られる。 (2) 同一需給圏の範囲は、中野区及び周辺区に存するＪＲ中央線と西武新宿線の間に拡がる住宅地域である。需要者の多くは居住目的の個人であるが、アパート経営を目論む投資家等もみられる。当該地域は西武新宿線沼袋駅からも徒歩圏内にあり、都心へのアクセスにも恵まれている。需要は底堅く、土地についての中心価格帯は、対象標準地規模で４２百万円～４５百万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が中心であるが、マンション及びアパート等共同住宅も比較的多い住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域等から多数の信頼性ある取引事例及び賃貸事例が収集できた。また、標準地の需要は、自己居住用が中心であるが、賃貸用等もある。従って、取引市場の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、西武新宿線「沼袋駅」から徒歩圏に所在する低層住宅の建ち並ぶ住宅地域内にあり、相対的に、自用目的の取引が多い。周辺には共同住宅も散見されるが、土地所有者の有効活用あるいは相続税対策として建築されたものが多い。以上より、説得力が相対的に高いと判断される比準価格を標準とし、収益価格を参酌した上で、さらに、代表標準地との検討、単価と総額との関連も踏まえた上で、上記のとおり、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	沼袋駅南東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	23 坪 (76 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、マンション等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中野区東京都中野区新井４丁目４８番６
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	9.5 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既に成熟している戸建住宅地域であるが、西武新宿線中井駅から野方駅までの区間で連続立体交差事業等が進行中で、今後の地価は上昇傾向になると予測される。 (2)低層住宅地域として成熟しており、当面この状態が続くものと予測する。堅調な不動産市況を背景に地価は概ねやや上昇傾向にあるものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 187万1,196 円 1平米 56万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 185万7,972 円 1平米 56万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 187万1,196円 1平米 56万6,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 177万2,016円 1平米 53万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 185万7,972円 1平米 56万2,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 177万2,016円 1平米 53万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇、為替不安定化、ウクライナ侵攻等の影響はあるが経済は回復基調で、中野区の人口、世帯数共微増傾向で、住宅地需要にも及んでいる。 (2)ウィズコロナの新たな段階へ移行しつつあるが、世界的な金融引締め等が続く中、景気の先行きについては不透明な状況にある。
地域要因
(1)住宅地域として成熟化しているが、比較的利便性があり、根強い不動産需要がある。 (2)西武新宿線沼袋駅駅から徒歩圏に存する住宅地域として成熟している。地域要因に大きな変動はなく、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動は見受けられない。対象標準地と代替関係にある不動産と比較した競争力は普通程度。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50113 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区新井４丁目４８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	59万9,190 円／平米 198万922 円／坪
推定価格 平米 坪	60万8,089 円／平米 201万342 円／坪
標準価格 平米 坪	69万4,166 円／平米 229万4,913 円／坪
査定価格 平米 坪	69万4,000 円／平米 229万4,364 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	1.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50813 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区新井４丁目４８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	54万2,470 円／平米 179万3,406 円／坪
推定価格 平米 坪	55万4,170 円／平米 183万2,086 円／坪
標準価格 平米 坪	57万4,269 円／平米 189万8,533 円／坪
査定価格 平米 坪	57万4,000 円／平米 189万7,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50814 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区新井４丁目４８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	50万9,999 円／平米 168万6,057 円／坪
推定価格 平米 坪	52万2,023 円／平米 172万5,808 円／坪
標準価格 平米 坪	51万3,802 円／平米 169万8,629 円／坪
査定価格 平米 坪	51万4,000 円／平米 169万9,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	71 ％
基準容積率	205 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50802 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区新井４丁目４８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	65万4,412 円／平米 216万3,486 円／坪
推定価格 平米 坪	57万7,749 円／平米 191万38 円／坪
標準価格 平米 坪	58万5,359 円／平米 193万5,197 円／坪
査定価格 平米 坪	58万5,000 円／平米 193万4,010 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	50803 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区新井４丁目４８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	62万6,419 円／平米 207万941 円／坪
推定価格 平米 坪	65万2,729 円／平米 215万7,922 円／坪
標準価格 平米 坪	70万5,653 円／平米 233万2,889 円／坪
査定価格 平米 坪	70万6,000 円／平米 233万4,036 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情