路線価 (2023) 東京都中野区東中野3-2-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中野区東京都中野区東中野３丁目２番１
価格時点	2023 年
駅名	東中野駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 588万4,680 円
1平米当たり	1平米 178万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	9億6,100万 円 (427 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 743万8,500 円 1平米 225万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	9億6,100万 円 (427 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 743万8,500 円／坪 1平米 225万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は広く、中野区及び周辺区の駅周辺商業地、幹線又は準幹線道路沿いの商業地である。総額が嵩むため需要者は資金力のある投資家、不動産業者、法人等が有力である。駅に近く高度利用が可能な希少性の高い物件で、供給量が少なく需要が先行する。新型コロナの感染拡大期を挟みつつも収益物件への投資需要は年間を通して強く、地価は上昇している。価格帯は幅広いが、土地単価で平米２００万円～２５０万円程度、総額で１０億円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は、駅周辺商業地域や幹線道路沿いの商業地域を中心とする中野区及び隣接区に存する商業地域。需要者は収益物件を探す投資家や区内外の事業者、マンション開発業者等である。区東部に位置する新宿等への接近性に優れた駅近く幹線道路沿いの商業地域で希少性等を有し、物価高やウィズコロナの状況下においても堅調な需要がみられ、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は規模等によりまちまちであるが、中規模の土地で１０億円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的の事業者による取得、中長期の賃貸運用目的の収益物件の取得、開発目的の土地仕入れ等と取引実態は多様である。最寄駅に近く、使用可能容積率５００％と高度利用が可能で希少性の高い画地だが、高い収益性を期待できる階層は低層階が中心で、過半は住宅利用向きであり、収益価格はやや低く把握された。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 高い利便性を有する商業地域であり土地の高度利用も可能で、店舗等の自用目的の取引やマンション素地取引への需要は堅調である。また、賃貸用店舗兼共同住宅等の収益目的の取引への需要も堅調であるが、賃貸市場においては店舗需要は１階を主とし、２階以上については居住用が中心となっており、業務用は限定的である。従って、実証的かつ客観的な比準価格を重視し、収益価格を参酌として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東中野駅北西方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	129.2 坪 (427 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中野区東京都中野区東中野３丁目２番１
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	75 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅に近く複数路線の利用が可能な幹線道路沿いに延びる商業地域。地域要因に大きな変化はなく、今後も同様の繁華性、商況等が続くと思料する。地価は上昇傾向だが経済情勢等により上昇幅の鈍化の可能性もある。 (2)駅近く幹線道路沿いの店舗兼共同住宅、店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、商業地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測される。地価は上昇傾向で推移していくと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 770万2,980 円 1平米 233万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 766万9,920 円 1平米 232万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 770万2,980円 1平米 233万円
前年から次年への変動率 5.6 ％
2022年	1坪 704万1,780円 1平米 213万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 766万9,920円 1平米 232万円
前年から次年への変動率 5.6 ％
2019年	1坪 704万1,780円 1平米 213万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当区人口はやや増加、土地取引数はほぼ横這い、建築着工数は増加。景気は緩やかに回復するも各種物価高、金利上昇懸念等、先行き不透明感も強い。 (2)区の人口は微増、土地取引件数は横ばい、建築着工件数は増加。景気は緩やかに持ち直しているが、物価上昇や金融資本市場の変動等が懸念される。
地域要因
(1)ＪＲ東中野駅のほか都営大江戸線東中野駅にも近接する駅前商業地。駅近くで幹線道路沿いの希少性、堅調な投資需要から地価は上昇している。 (2)ＪＲ中央総武線東中野駅及び都営大江戸線東中野駅近く山手通り沿いの利便性の高い商業地域である。地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50809 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区東中野３丁目２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	203万3,675 円／平米 672万3,330 円／坪
推定価格 平米 坪	208万3,325 円／平米 688万7,472 円／坪
標準価格 平米 坪	263万461 円／平米 869万6,304 円／坪
査定価格 平米 坪	250万 円／平米 826万5,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50114 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区東中野３丁目２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	210万1,822 円／平米 694万8,624 円／坪
推定価格 平米 坪	216万673 円／平米 714万3,185 円／坪
標準価格 平米 坪	225万5,400 円／平米 745万6,352 円／坪
査定価格 平米 坪	214万 円／平米 707万4,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50114 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区東中野３丁目２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	159万4,131 円／平米 527万197 円／坪
推定価格 平米 坪	162万6,014 円／平米 537万5,602 円／坪
標準価格 平米 坪	247万8,680 円／平米 819万4,516 円／坪
査定価格 平米 坪	235万 円／平米 776万9,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	91 ％
基準容積率	340 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50804 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都中野区東中野３丁目２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	200万8,969 円／平米 664万1,652 円／坪
推定価格 平米 坪	202万6,523 円／平米 669万9,685 円／坪
標準価格 平米 坪	255万2,296 円／平米 843万7,891 円／坪
査定価格 平米 坪	242万 円／平米 800万520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１２公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都中野区東中野３丁目２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	294万6,541 円／平米 974万1,265 円／坪
推定価格 平米 坪	299万739 円／平米 988万7,383 円／坪
標準価格 平米 坪	240万9,943 円／平米 796万7,272 円／坪
査定価格 平米 坪	229万 円／平米 757万740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情