路線価 (2023) 東京都中野区弥生町2-24-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中野区東京都中野区弥生町２丁目２４番７外
価格時点	2023 年
駅名	中野新橋駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 327万2,940 円
1平米当たり	1平米 99万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2億7,500万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 433万860 円 1平米 131万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2億7,300万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 429万7,800 円／坪 1平米 130万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね中野区及び周辺隣接区内の私鉄沿線並びに準幹線道路沿いの商業地である。需要者は中野区内に店舗ビル・店舗付マンション等を購入希望の法人・個人で概ね東京都内に所在している。ウィズコロナの状況のもと、駅への接近性に優れ利便性の高い区内商業地に対する旺盛な需要を反映し、地価はやや強含みである。商業地の取引規模は供給により様々であるが土地１㎡あたり概ね１３０から１４０万円台が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、中野区及びその周辺区内の地下鉄等駅前や準幹線道路沿いに立地する商業地域である。需要者は、収益獲得を目的とする不動産事業者、法人投資家層が中心となる。駅前で容積消化も可能な画地が多いことから希少性が高く、需要は底堅い。このため新型コロナウイルス感染症の影響による地価への影響も小さく、地価は緩やかな上昇傾向と思料する。中心価格帯は標準地規模程度で２億円台後半であるものと思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 主として中野区内の近隣商業地を中心に取引事例の収集に努めた。一方、類似すると思われる賃貸事例を収集し試算した収益価格は収益性を反映している。収益獲得を目的とする賃貸用の店舗付マンション等も見られるが、価格形成要因が類似する取引事例から求めた比準価格は、市場性・収益性を反映した価格であり実証的である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 中心となる需要者は、収益性を重視して価格判断を行う層が中心であるため、収益価格を重視すべきである。本件においては、標準地と代替性の認められる商業地の賃貸事例を基に適切に試算しているが、収益価格は一部に想定要素を含んでいることは否めない。このため比準価格の規範性が相対的に高いと判断し、比準価格を標準とし収益価格を参酌して、代表標準地との価格検討にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	中野新橋駅　南東方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	63.5 坪 (210 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中野区東京都中野区弥生町２丁目２４番７外
標準地の範囲
東	0 m
西	40 m
南	90 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	19 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中高層店舗付共同住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域として熟成している。地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していくものと予測される。 (2)近隣地域は中高層店舗兼共同住宅が連たんする駅前商業地域であり、周辺には高層共同住宅等の新たな建築が見受けられる。新型コロナウイルス感染症の影響も駅至近であるため受けにくく、地価は緩やか上昇傾向である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 443万40 円 1平米 134万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 436万3,920 円 1平米 132万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 443万40円 1平米 134万円
前年から次年への変動率 5.6 ％
2022年	1坪 409万9,440円 1平米 124万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 436万3,920円 1平米 132万円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2019年	1坪 409万9,440円 1平米 124万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で、各種政策効果等により、景気が持ち直していくことが期待されている。ただし、海外景気の下振れがリスクとなっている。 (2)我が国の景気は新型コロナウイルス感染症の影響により、依然として厳しい状況にあるなか、持ち直しの動きが続いているが、一部弱さを残している。
地域要因
(1)中野新橋駅の至近に位置する商業地である。店舗付マンション、店舗併用住宅等が建ち並んでいる。 (2)中野新橋駅至近の近隣商業地であり、店舗のほか、上層階が共同住宅の建物が見受けられ、利便性及び希少性から地価も上昇傾向が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に特に変動は見られない。 (2)個別的要因には特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50109 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区弥生町２丁目２４番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	97万2,368 円／平米 321万4,649 円／坪
推定価格 平米 坪	101万2,235 円／平米 334万6,449 円／坪
標準価格 平米 坪	138万2,835 円／平米 457万1,653 円／坪
査定価格 平米 坪	138万 円／平米 456万2,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50809 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区弥生町２丁目２４番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	129万1,501 円／平米 426万9,702 円／坪
推定価格 平米 坪	130万278 円／平米 429万8,719 円／坪
標準価格 平米 坪	145万7,711 円／平米 481万9,193 円／坪
査定価格 平米 坪	146万 円／平米 482万6,760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50809 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区弥生町２丁目２４番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	91万6,011 円／平米 302万8,332 円／坪
推定価格 平米 坪	103万1,361 円／平米 340万9,679 円／坪
標準価格 平米 坪	125万135 円／平米 413万2,946 円／坪
査定価格 平米 坪	125万 円／平米 413万2,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50109 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区弥生町２丁目２４番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	133万8,779 円／平米 442万6,003 円／坪
推定価格 平米 坪	104万3,218 円／平米 344万8,879 円／坪
標準価格 平米 坪	121万230 円／平米 400万1,020 円／坪
査定価格 平米 坪	121万 円／平米 400万260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	317 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	50809 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区弥生町２丁目２４番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	85万9,643 円／平米 284万1,980 円／坪
推定価格 平米 坪	90万3,928 円／平米 298万8,386 円／坪
標準価格 平米 坪	127万3,138 円／平米 420万8,994 円／坪
査定価格 平米 坪	127万 円／平米 419万8,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情