路線価 (2023) 東京都中野区上鷺宮3-289-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中野区東京都中野区上鷺宮３丁目２８９番８
価格時点	2023 年
駅名	富士見台駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 138万8,520 円
1平米当たり	1平米 42万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	8,830万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 176万8,710 円 1平米 53万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	8,840万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 177万2,016 円／坪 1平米 53万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね中野区及び周辺区における幹線道路または準幹線道路沿いの店舗、事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域及び商住混在地域であり、需要者は、主に都内に店舗、事務所、マンション用地等を購入しようとする法人または個人投資家等である。コロナ禍による不透明感はあるものの、用途の多様性を有する商業地に対する需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。商業地は個別性が強いものの、需要の中心となる価格帯は総額８千万円～１億円程度である。 (2) 同一需給圏は、中野区北西部を中心に練馬区等西武池袋線等沿線の近隣商業地域、路線商業地域及び住商混在地域等と判断する。需要者層の中心は自社使用の法人のほか投資目的の不動産投資家や不動産業者等も想定される。新型コロナウイルス感染症の影響下でもマンション素地が希少なため若干の上昇傾向が認められる。取引の中心は、標準地程度の規模の土地で総額で８千万円から１億円程度と推察する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 最寄り駅にも近い、幹線道路沿いの商業地域にあり、事業用地としての需要以外に、共同住宅としての需要もあり、賃貸市場として成熟している地域といえる。比準価格は市場における取引価格を反映した実証的な価格であり、収益価格は収益性により不動産の経済価値を求めた理論的な価格である。需要が強い商業地であることを勘案し、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 総額から鑑み、収益性から価格判断を行う法人等が需要者の中心であるため、収益価格が重視されるべきであるが、近隣地域の状況等から利用用途が制限されてしまうこともあり、相対的に低位に試算された。また、収益価格の試算には一部想定要素が含まれることは否めない。このため、市場の実勢を反映した規範性の高い比準価格を標準とし収益価格を参酌して、代表標準地との価格検討にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	富士見台駅東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中低層店舗兼事務所、共同住宅等が多い商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中野区東京都中野区上鷺宮３丁目２８９番８
標準地の範囲
東	50 m
西	80 m
南	30 m
北	5 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	18 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１４．５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域として熟成しており、当面の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向と予測する。 (2)店舗・事務所・共同住宅等が建ち並ぶ準幹線道路沿いの近隣商業地域であって、特段の地域要因の変動は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測する。新型コロナウイルス感染症の影響も軽微である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 180万8,382 円 1平米 54万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 180万5,076 円 1平米 54万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 180万8,382円 1平米 54万7,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 173万2,344円 1平米 52万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 180万5,076円 1平米 54万6,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 173万2,344円 1平米 52万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、ウィズコロナの下で持ち直しが期待される。中野区の不動産市場は、先行きの不透明感はあるものの底堅く推移している。 (2)我が国の景気は新型コロナウイルス感染症の影響により、依然として厳しい状況にあるなか、持ち直しの動きが続いているが、一部弱さを残している。
地域要因
(1)練馬区との区境に近い千川通り沿いの商業地域であり、地域要因に大きな変動はない。地価は上昇傾向にある。 (2)商業と共同住宅地の性格を併せ持つ地域である。地元買い物客が中心であり、新型コロナ感染症による影響下でも地価は緩やかな上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に大きな変動はない。 (2)個別的要因には特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50805 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区上鷺宮３丁目２８９番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万119 円／平米 201万7,053 円／坪
推定価格 平米 坪	60万9,538 円／平米 201万5,133 円／坪
標準価格 平米 坪	60万9,538 円／平米 201万5,133 円／坪
査定価格 平米 坪	61万 円／平米 201万6,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50117 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都中野区上鷺宮３丁目２８９番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万9,053 円／平米 145万1,509 円／坪
推定価格 平米 坪	44万6,956 円／平米 147万7,637 円／坪
標準価格 平米 坪	50万511 円／平米 165万4,689 円／坪
査定価格 平米 坪	50万1,000 円／平米 165万6,306 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50819 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都中野区上鷺宮３丁目２８９番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	49万312 円／平米 162万971 円／坪
推定価格 平米 坪	49万779 円／平米 162万2,515 円／坪
標準価格 平米 坪	52万9,999 円／平米 175万2,177 円／坪
査定価格 平米 坪	53万 円／平米 175万2,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50813 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区上鷺宮３丁目２８９番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	75万2,016 円／平米 248万6,165 円／坪
推定価格 平米 坪	79万6,118 円／平米 263万1,966 円／坪
標準価格 平米 坪	76万9,196 円／平米 254万2,962 円／坪
査定価格 平米 坪	76万9,000 円／平米 254万2,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情