路線価 (2023) 東京都中野区本町4-92-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中野区東京都中野区本町４丁目９２番６
価格時点	2023 年
駅名	新中野駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 271万920 円
1平米当たり	1平米 82万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	8,180万 円 (75 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 360万3,540 円 1平米 109万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	8,100万 円 (75 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 357万480 円／坪 1平米 108万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、主として中野区および周辺区にあって店舗兼共同住宅、共同住宅等が混在する圏域である。需要者の中心は、自用又は収益目的の法人、不動産事業者等が想定される。近隣地域は最寄駅に近く収益性に優れ、賃貸不動産としての需要も上昇傾向にある。市場の中心価格帯は規模によって相当な幅があるが、土地は対象標準地と同規模程度で総額８～９千万円程度である。 (2) 同一需給圏はやや広く、中野区及び隣接区の内、大通り沿いを中心に一定の繁華性を有する商業地である。規模の小ぶりな物件も混在し、需要の中心は個人も含む投資家のほか中小の事業者等が有力である。新型コロナの感染拡大期を挟みつつも、商店街の一画を占め物件の希少性等から年間を通して需要は根強く地価は強含みで推移している。土地の価格帯は平米単価で１００万円前後、土地総額で７０００万円～９０００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は、代替性を有する複数の取引事例を適切に補修正し、求められた市場性を反映した実証的な価格である。一方収益性の観点より試算した収益価格は、市場の需要者が取引の意思決定において指標となる性格を有しており理論的試算価格である。以上より、本鑑定においては、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地より求めた規準価格との均衡にも留意の上、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺では法人、事業主による自用目的の取引のほか、賃貸運用を前提とする収益目的の取引も見られ、取引には多様性が見られる。比準価格はこれらの市場性を反映した価格で説得力が高い。一方、高い賃料収入が見込まれる階層は低層階が中心で、中層階以上は住宅利用向きであり、全体としての収益性はやや低く把握された。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新中野駅南方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	22.7 坪 (75 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層店舗、事務所、マンションが多い商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中野区東京都中野区本町４丁目９２番６
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	40 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	15 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　近隣地域は準幹線道路沿いの店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域である。当面は現状の地域要因下で推移するものと予測され、一般的要因により、地価はやや上昇傾向にある。 (2)準幹線道路沿いに中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域。地域要因に特段の変化はないが、老朽建物の建替え等に伴い高度利用が進むと思料する。経済情勢により需要鈍化の可能性が高まる局面も想定される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 370万2,720 円 1平米 112万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 366万9,660 円 1平米 111万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 370万2,720円 1平米 112万円
前年から次年への変動率 5.8 ％
2022年	1坪 340万5,180円 1平米 103万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 366万9,660円 1平米 111万円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2019年	1坪 340万5,180円 1平米 103万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安や資源高に直面しているが、行動制限の緩和と経済活動の正常化により、新型コロナの影響から内需を中心に持ち直し傾向にある。 (2)当区人口はやや増加、土地取引数はほぼ横這い、建築着工数は増加。景気は緩やかに回復するも各種物価高、金利上昇懸念等、先行き不透明感も強い。
地域要因
(1)最寄駅から徒歩圏内の商店街に位置する商業地域であり、取引が少なく稀少性があり、現下の情勢により、地価はやや上昇傾向である。 (2)鍋屋横丁通り商店街にあり一定の繁華性を保つ近隣商業地域。コロナ禍当初に減退した店舗需要の回復、堅調な投資需要から地価は上昇している。
個別的要因	(1)価格形成に影響を与える個別的要因の変動は特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50809 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区本町４丁目９２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	97万8,754 円／平米 323万5,761 円／坪
推定価格 平米 坪	105万6,181 円／平米 349万1,734 円／坪
標準価格 平米 坪	107万9,940 円／平米 357万282 円／坪
査定価格 平米 坪	108万 円／平米 357万480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50809 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区本町４丁目９２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	91万6,011 円／平米 302万8,332 円／坪
推定価格 平米 坪	103万1,361 円／平米 340万9,679 円／坪
標準価格 平米 坪	107万4,334 円／平米 355万1,748 円／坪
査定価格 平米 坪	107万 円／平米 353万7,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50803 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区本町４丁目９２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	107万883 円／平米 354万339 円／坪
推定価格 平米 坪	110万6,336 円／平米 365万7,547 円／坪
標準価格 平米 坪	106万4,808 円／平米 352万255 円／坪
査定価格 平米 坪	106万 円／平米 350万4,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50107 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区本町４丁目９２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	110万436 円／平米 363万8,041 円／坪
推定価格 平米 坪	109万4,026 円／平米 361万6,850 円／坪
標準価格 平米 坪	119万9,590 円／平米 396万5,845 円／坪
査定価格 平米 坪	120万 円／平米 396万7,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	50105 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区本町４丁目９２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	125万1,607 円／平米 413万7,813 円／坪
推定価格 平米 坪	124万7,926 円／平米 412万5,643 円／坪
標準価格 平米 坪	117万8,400 円／平米 389万5,790 円／坪
査定価格 平米 坪	118万 円／平米 390万1,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情