路線価 (2023) 東京都杉並区宮前4-145-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区宮前４丁目１４５番１外
価格時点	2023 年
駅名	久我山駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 138万8,520 円
1平米当たり	1平米 42万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	8,070万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 180万1,770 円 1平米 54万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	8,070万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 180万1,770 円／坪 1平米 54万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に杉並区内の京王井の頭線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、自己使用目的の一次取得者層や買い替え取得者層であり、同一需給圏外からの転入者も見られる。交通利便性にも比較的に恵まれた都立西高等学校対面側の区画整然とした住宅地域として安定した需要を有しており、需給逼迫傾向とも相俟って地価は上昇基調にある。対象標準地規模の需要の中心価格帯は、土地総額で７～８千万円程度である。 (2) 同一需給圏は杉並区の南西部で京王井の頭線等の沿線に広がる低層住宅地域である。需要者は区内外からの買換え層が中心だが、小ぶりで総額が低めの物件では一次取得層の購入も見られる。コロナ禍での感染拡大の波が幾度かあるも、良好な住環境から年間を通して需要が先行し地価は強含みで推移している。中心的な土地の価格帯は７５００万円～８５００万円程度、新築建売住宅で６０００万円台～７０００万円台が多く見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域は、アパート等も散見されるが低層の一般住宅が多く建ち並んでおり、取引の中心は自己使用目的のものが中心となっている。収益性よりも居住の快適性が重視される地域であることから、市場性を反映した実証的な価格である比準価格が高い説得力を有すると判断した。結果、比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 住環境の概ね良好な低層住宅地域にあり、収益性よりも居住の快適性がより重視されて取引が行われる傾向が強い。取引の内容も実需要を前提とした更地や住宅付土地が中心である。一方、周辺ではアパート等も見られるが、消化可能な容積率は１００％と低く、収益価格はやや低く把握された。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	久我山駅北東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	44.8 坪 (148 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区宮前４丁目１４５番１外
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	30 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	13 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)都立西高等学校対面側に位置する中規模一般住宅を中心とした住宅地域であり、今後も当面は現状のまま推移すると思料した。堅調な需要と供給不足を背景に、地価は上昇基調と予測する。 (2)駅徒歩圏で街区が整然とし住環境が良好な既成の低層住宅地域で成熟している。地域要因に特段の変化はなく現状の住環境が維持されると思料する。地価は強含みだが今後の金融経済情勢により需要減退局面も想定される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 180万5,076 円 1平米 54万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 182万8,218 円 1平米 55万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 180万5,076円 1平米 54万6,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 173万5,650円 1平米 52万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 182万8,218円 1平米 55万3,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 173万5,650円 1平米 52万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気が緩やかに持ち直す一方、物価上昇、金融資本市場の変動リスクが高まる中、当区生産年齢人口は微増推移、新設住宅着工戸数は減少傾向にある。 (2)当区人口は微増、土地取引数はやや減少、建築着工数は微増。景気は緩やかに回復するも各種物価高、金利上昇懸念等、先行き不透明感も強い。
地域要因
(1)京王井の頭線沿線の住宅地価は全般的に堅調に推移している。なお、久我山駅周辺街区内の不動産の需給均衡に関しては、やや逼迫した状態にある。 (2)久我山駅から徒歩７～８分程度の低層住宅地域。一時期停滞した市場からの回復基調が継続し、良好な住環境から需要が先行し地価は上昇傾向。
個別的要因	(1)画地・交通接近条件等、代替競争の関係にある他の不動産との優劣・競争力の程度は普通程度で、個別的要因に関する特段の変動を認めなかった。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50116 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区宮前４丁目１４５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	52万6,834 円／平米 174万1,713 円／坪
推定価格 平米 坪	51万5,689 円／平米 170万4,868 円／坪
標準価格 平米 坪	53万2,737 円／平米 176万1,229 円／坪
査定価格 平米 坪	55万4,000 円／平米 183万1,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50816 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区宮前４丁目１４５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	67万787 円／平米 221万7,622 円／坪
推定価格 平米 坪	66万1,204 円／平米 218万5,940 円／坪
標準価格 平米 坪	55万1,003 円／平米 182万1,616 円／坪
査定価格 平米 坪	57万3,000 円／平米 189万4,338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50117 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区宮前４丁目１４５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	55万7,779 円／平米 184万4,017 円／坪
推定価格 平米 坪	55万2,416 円／平米 182万6,287 円／坪
標準価格 平米 坪	52万3,121 円／平米 172万9,438 円／坪
査定価格 平米 坪	54万4,000 円／平米 179万8,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50116 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区宮前４丁目１４５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	49万9,606 円／平米 165万1,697 円／坪
推定価格 平米 坪	49万4,802 円／平米 163万5,815 円／坪
標準価格 平米 坪	51万105 円／平米 168万6,407 円／坪
査定価格 平米 坪	53万1,000 円／平米 175万5,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	50118 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区宮前４丁目１４５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	42万5,374 円／平米 140万6,286 円／坪
推定価格 平米 坪	51万949 円／平米 168万9,197 円／坪
標準価格 平米 坪	54万8,817 円／平米 181万4,389 円／坪
査定価格 平米 坪	57万1,000 円／平米 188万7,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情