路線価 (2023) 東京都杉並区久我山1-370-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区久我山１丁目３７０番４
価格時点	2023 年
駅名	久我山駅 から 570m
路線価
1坪当たり	1坪 142万1,580 円
1平米当たり	1平米 43万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (3566 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 252万2,478 円 1平米 76万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (3566 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 252万2,478 円／坪 1平米 76万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、杉並区及びその周辺区内に存する、最寄駅から徒歩圏内にて画地規模の大きなマンション適地が存する住宅地域であり、主な需要者は、マンションデベロッパー等不動産業者である。都心部において、利便性の高い立地の分譲マンションに対するエンドユーザーの需要は堅調である一方、マンション適地の供給量は少なく、マンション適地に対する需要は引き続き旺盛である。 (2) 同一需給圏は主に杉並区及び隣接市区を含む圏域に存する住宅地域である。主たる需要者は、区内及び周辺市区でマンションの分譲事業を行うデベロッパー等である。マンション分譲市場は堅調を維持し、分譲業者の用地仕入れも安定的に推移しており、先行きの不透明感がぬぐえない状況においても、価格は上昇傾向となっている。価格は立地、画地規模や容積率等の諸条件により様々であり、中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法の適用にあたっては、マンション素地等、規範性の高い大規模画地の取引事例を収集することができた。また、想定される主な需要者は、投資採算性の観点から取得を検討するデベロッパー等であるが、開発法の適用にあたり、周辺地域にて新築マンションの分譲事例が収集できたほか、建物プランや事業計画を適切に想定しており、説得力を有する。以上から、本件では、比準価格と開発法による価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似性を有するマンション適地の取引事例から適切に補修正を行って求めた価格で、客観的・実証的である。開発法による価格は、マンション分譲を想定した場合の投資採算性に着目した価格で、各項目の設定も適切に行われている。両価格は概ね近似して求められ、相互にその妥当性を検証し得たことから等しく規範性を有するものと判断し、比準価格と開発法による価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	久我山駅南方
距離	570 m
土地の状態
土地面積	1078.6 坪 (3566 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の共同住宅、事務所ビル等が建ち並ぶ地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区久我山１丁目３７０番４
標準地の範囲
東	0 m
西	80 m
南	40 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	58 m
奥行き	60 m
面積	3500 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺地域は、中高層の共同住宅や事務所ビル等が混在しているが、道路の整備や老朽化した建物の建替え工事等が進んでおり、将来的には混在した用途が純化していく可能性がある。 (2)高層マンションと事務所ビル等が混在する地域で、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測される。地価は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 250万9,254 円 1平米 75万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 251万5,866 円 1平米 76万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 250万9,254円 1平米 75万9,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 242万3,298円 1平米 73万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 251万5,866円 1平米 76万1,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 242万3,298円 1平米 73万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)引き続きのコロナ禍の下、急速な為替変動、資源高等の影響を受けつつも、景気は一部に回復傾向もみられ、区内の地価は上昇傾向にある。 (2)物価高などの影響が見られる一方でウィズコロナが進み経済の持ち直しが期待されるなか、区内の不動産需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)周辺地域において、東八道路の開通や老朽化した建物の建替え工事等が進んでおり、地域要因は変動しつつある。地価水準は、上昇傾向にある。 (2)共同住宅のほか事務所ビル等が混在する地域で直近では地域要因に大きな変動はなく、マンション分譲市場を反映し地価は上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50801 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区久我山１丁目３７０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	81万2,510 円／平米 268万6,158 円／坪
推定価格 平米 坪	85万5,951 円／平米 282万9,774 円／坪
標準価格 平米 坪	73万334 円／平米 241万4,484 円／坪
査定価格 平米 坪	75万2,000 円／平米 248万6,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50816 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区久我山１丁目３７０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	78万1,378 円／平米 258万3,236 円／坪
推定価格 平米 坪	82万9,042 円／平米 274万813 円／坪
標準価格 平米 坪	72万7,868 円／平米 240万6,332 円／坪
査定価格 平米 坪	75万 円／平米 247万9,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	66 ％
基準容積率	164 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50118 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区久我山１丁目３７０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	75万5,385 円／平米 249万7,303 円／坪
推定価格 平米 坪	77万5,780 円／平米 256万4,729 円／坪
標準価格 平米 坪	78万4,408 円／平米 259万3,253 円／坪
査定価格 平米 坪	80万8,000 円／平米 267万1,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50806 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区久我山１丁目３７０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	81万6,612 円／平米 269万9,719 円／坪
推定価格 平米 坪	82万7,733 円／平米 273万6,485 円／坪
標準価格 平米 坪	70万5,054 円／平米 233万909 円／坪
査定価格 平米 坪	72万6,000 円／平米 240万156 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	95 ％
基準容積率	193 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情