路線価 (2023) 東京都杉並区成田東4-18-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区成田東４丁目１８番２
価格時点	2023 年
駅名	南阿佐ケ谷駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 161万9,940 円
1平米当たり	1平米 49万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	8,940万 円 (141 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 209万6,004 円 1平米 63万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	8,940万 円 (141 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 209万6,004 円／坪 1平米 63万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は主としてＪＲ中央線及び地下鉄丸ノ内線の沿線に拡がる、杉並区内の低層住宅地域である。主たる需要者は自己居住目的の個人（一次取得層及び買換え取得層）が多いが、不動産業者や再販業者の参入も見受けられる。都心へのアクセスや生活利便性に優れていることから需要は安定しており、地価は概ね上昇している。土地についての中心価格帯は対象標準地規模で９千万円前後である。 (2) 同一需給圏は杉並区域の中東部、主としてＪＲ中央・総武線、地下鉄丸ノ内線の沿線に広がる低層住宅地域である。区内ではやや高価格帯の住宅地で需要者は区内外からの買換え層が中心だが、小ぶりな物件では一次取得層の購入も見られる。コロナ禍による感染拡大期を挟みながらも優れた生活利便性から総じて需要は安定して推移、地価は上昇している。中心的な価格帯は８５００～９５００万円程度、新築建売では７０００万円台～８０００万円台が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、ＪＲ中央線及び地下鉄丸ノ内線等複数路線の利用も可能で、生活利便性に優れた低層住宅地域にある。当該地域では、居住を目的とした、住環境や駅利便性等の条件を重視して取引されることが多い。共同住宅等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準は形成されていない。以上より、説得力に最も富む比準価格を標準とし、収益価格をも参酌した上で、他の標準地の価格水準との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 区役所や金融機関が近い低層住宅地域にあり、居住の快適性や生活利便性がより重視されて取引が行われることが多い。取引の内容は自用を前提とした更地や建付地のものが中心である。一方、交通利便性も良好で共同住宅等も見られるが、消化可能な容積率は１００％と低く、収益性はやや低く把握された。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、他の標準地の価格水準との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南阿佐ケ谷駅南東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	42.6 坪 (141 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区成田東４丁目１８番２
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	45 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	14 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５．１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は区役所、郵便局等に近く生活利便性に優れた低層住宅地域として熟成している。地域要因に大きな変動はなく、今後も概ね現状を維持するものと思料する。地価水準はやや上昇傾向にある。 (2)区役所、郵便局等に近く生活利便性の良好な既成の低層住宅地域で成熟している。地域要因に特段の変化はなく同様の住環境等が維持されると思料する。地価は上昇傾向だが経済情勢等により上昇幅の圧縮も想定される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 211万5,840 円 1平米 64万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 212万9,064 円 1平米 64万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 211万5,840円 1平米 64万円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 201万6,660円 1平米 61万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 212万9,064円 1平米 64万4,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 201万6,660円 1平米 61万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの新たな段階へ移行しつつあるが、世界的な金融引締め等が続く中、景気の先行きについては不透明な状況にある。 (2)当区人口は微増、土地取引数はやや減少、建築着工数は微増。景気は緩やかに回復するも各種物価高、金利上昇懸念等、先行き不透明感も強い。
地域要因
(1)南阿佐ケ谷駅から徒歩圏内に存する低層住宅地域として成熟している。地域要因に大きな変動はなく、地価は上昇傾向にある。 (2)南阿佐ケ谷駅から徒歩４分程度、ＪＲ中央線阿佐ケ谷駅の利用も可能な利便性の高い低層住宅地域。住宅地需要が常に先行し地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は見受けられない。対象標準地と代替関係にある不動産と比較した競争力は普通程度。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50111 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区成田東４丁目１８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	50万2,377 円／平米 166万858 円／坪
推定価格 平米 坪	52万9,085 円／平米 174万9,155 円／坪
標準価格 平米 坪	60万7,445 円／平米 200万8,213 円／坪
査定価格 平米 坪	63万2,000 円／平米 208万9,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50115 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区成田東４丁目１８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	41万7,428 円／平米 138万17 円／坪
推定価格 平米 坪	46万7,154 円／平米 154万4,411 円／坪
標準価格 平米 坪	55万6,799 円／平米 184万777 円／坪
査定価格 平米 坪	57万9,000 円／平米 191万4,174 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50815 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区成田東４丁目１８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	43万404 円／平米 142万2,916 円／坪
推定価格 平米 坪	44万6,759 円／平米 147万6,985 円／坪
標準価格 平米 坪	52万6,838 円／平米 174万1,726 円／坪
査定価格 平米 坪	54万8,000 円／平米 181万1,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50115 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区成田東４丁目１８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	52万6,433 円／平米 174万387 円／坪
推定価格 平米 坪	51万8,334 円／平米 171万3,612 円／坪
標準価格 平米 坪	60万5,530 円／平米 200万1,882 円／坪
査定価格 平米 坪	63万 円／平米 208万2,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	50115 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区成田東４丁目１８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	48万3,717 円／平米 159万9,168 円／坪
推定価格 平米 坪	55万3,587 円／平米 183万159 円／坪
標準価格 平米 坪	63万3,395 円／平米 209万4,004 円／坪
査定価格 平米 坪	65万9,000 円／平米 217万8,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情