路線価 (2023) 東京都杉並区下高井戸5-355-38 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区下高井戸５丁目３５５番３８
価格時点	2023 年
駅名	上北沢駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 125万6,280 円
1平米当たり	1平米 38万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	9,580万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 163万3,164 円 1平米 49万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	9,600万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 163万6,470 円／坪 1平米 49万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、主として、杉並区内の京王線沿線等都心へ通勤可能な利便性を有する住宅地域である。主たる需要者は、地域の利便性や品等から判断して一次取得者あるいは二次取得者の個人であるが、再販業者等も考えられる。都心へのアクセスに優れた当該地域に対する需要は根強く、需給は安定している。土地についての中心価格帯は、対象標準地規模で９５百万円～１００百万円程度である。 (2) 同一需給圏は、主として京王線、京王井の頭線沿線に存する杉並区及び隣接区の住宅地域。需要者は区内外の一次取得者及び買替取得者層が中心であるが、不動産業者等も見られる。区南部の住宅地域で都心部等へのアクセスは良好である。物価高やウィズコロナの状況下でも堅調な需要がみられ、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は土地が１００㎡程度で５千万円前後、新築の戸建住宅が６千～８千万円、標準地と同程度の画地規模で土地が１億円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、戸建住宅及び低層共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域にある。当該地域では、個人が居住を目的として取引を行う場合が多く、共同住宅等の収益物件は、所有者が土地の有効活用や相続対策を目的として建築されたものが多いため、相対的説得力は比準価格が収益価格を上回るものと思料する。以上より、比準価格を標準とし、収益価格をも参酌して、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 中規模住宅が多い住宅地域であり、取引の中心は自用目的の取引である。周辺にはアパート等も存し収益目的の取引も見られるが、収益性よりも居住の快適性等が重視される住宅地域に存している。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。従って、実証的かつ客観的な比準価格を重視し、収益価格を参酌として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	上北沢駅北方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	58.7 坪 (194 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅等が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市計画道路
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区下高井戸５丁目３５５番３８
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	10 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10.5 m
奥行き	18 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市計画道路
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、最寄駅への接近性の優れた中規模一般住宅地域であり、概ね現状を維持するものと思料する。地価水準は概ね上昇傾向にあるものと予測する。 (2)中規模住宅を中心にアパート等も見られる住宅地域で、住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移すると予測される。都市計画道路は計画決定のみである。地価は上昇傾向で推移していくと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 165万3,000 円 1平米 50万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 164万3,082 円 1平米 49万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 165万3,000円 1平米 50万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 158万268円 1平米 47万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 164万3,082円 1平米 49万7,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 158万268円 1平米 47万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの新たな段階へ移行しつつあるが、世界的な金融引締め等が続く中、景気の先行きについては不透明な状況にある。 (2)区の人口は微増、土地取引件数はやや減少、建築着工件数は減少。景気は緩やかに持ち直しているが、物価上昇や金融資本市場の変動等が懸念される。
地域要因
(1)京王線上北沢駅から徒歩圏に存する住宅地域として成熟している。地域要因に大きな変動はなく、地価は上昇傾向にある。 (2)世田谷区との境界近くで駅から徒歩圏内に存する京王線沿線の住宅地域であり、地域要因に特段の変化はない。地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は見受けられない。対象標準地と代替関係にある不動産と比較した競争力は普通程度。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50106 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区下高井戸５丁目３５５番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	48万1,836 円／平米 159万2,950 円／坪
推定価格 平米 坪	47万8,555 円／平米 158万2,103 円／坪
標準価格 平米 坪	49万2,848 円／平米 162万9,355 円／坪
査定価格 平米 坪	50万3,000 円／平米 166万2,918 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50806 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区下高井戸５丁目３５５番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	47万6,264 円／平米 157万4,529 円／坪
推定価格 平米 坪	51万8,877 円／平米 171万5,407 円／坪
標準価格 平米 坪	54万5,612 円／平米 180万3,793 円／坪
査定価格 平米 坪	55万7,000 円／平米 184万1,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50106 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区下高井戸５丁目３５５番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	43万5,624 円／平米 144万173 円／坪
推定価格 平米 坪	44万1,925 円／平米 146万1,004 円／坪
標準価格 平米 坪	48万6,702 円／平米 160万9,037 円／坪
査定価格 平米 坪	49万6,000 円／平米 163万9,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50806 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区下高井戸５丁目３５５番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	39万4,582 円／平米 130万4,488 円／坪
推定価格 平米 坪	38万8,945 円／平米 128万5,852 円／坪
標準価格 平米 坪	40万5,151 円／平米 133万9,429 円／坪
査定価格 平米 坪	41万3,000 円／平米 136万5,378 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情