路線価 (2023) 東京都杉並区阿佐谷北2-493-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区阿佐谷北２丁目４９３番１４
価格時点	2023 年
駅名	阿佐ケ谷駅 から 460m
路線価
1坪当たり	1坪 165万3,000 円
1平米当たり	1平米 50万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	7,930万 円 (123 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 213万2,370 円 1平米 64万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	7,930万 円 (123 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 213万2,370 円／坪 1平米 64万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に杉並区におけるＪＲ中央線を中心とした各駅から徒歩圏の住宅地域であり、需要者は、区内及び周辺区の第一次取得者層または買替取得者層等が中心である。コロナ禍による先行きの不透明感はあるものの、杉並区における閑静な住宅地の需要は根強く、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地は総額７～８千万円台、新築戸建は規模が小さく、総額８～９千万円台である。 (2) 同一需給圏は杉並区でＪＲ中央線、東京メトロ丸ノ内線沿線の各駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心は居住目的の一次取得者及び買替取得者であるが、規模の大きな土地については建売業者等も見られる。ウィズコロナの下、景気は穏やかな回復傾向にあり、一次取得者及び買替取得者の住宅地への需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、標準地と同程度の規模の土地で概ね７千万円台後半から８千万円台前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 最寄り駅から徒歩圏内であり、利便性が高い住宅地域であるため、一般住宅のほか共同住宅も見受けられる。立地条件に優れ、賃貸需要も存するが、収益性よりも居住の快適性を重視する地域であるため、収益価格はやや低位に試算されたものと思料する。自用目的の取引が中心であるため、市場性を反映し、実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 基準容積率が１６０％と大きいためかアパート等の賃貸物件も見られるが、一般住宅が多い住宅地である。収益性よりも居住の快適性がより強く志向される自己使用目的の需要が多い住宅地域である事から、土地価格に見合う賃料水準の形成が未成熟であるため、収益価格は低位に試算された。従って代表標準地との検討も踏まえ、規範性の高い複数の取引事例から試算された実証的な比準価格を標準としつつ、収益価格も参酌の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	阿佐ケ谷駅北西方
距離	460 m
土地の状態
土地面積	37.2 坪 (123 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅やアパート等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区阿佐谷北２丁目４９３番１４
標準地の範囲
東	15 m
西	35 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北、４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅地域として熟成しており、当面の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向と予測する。 (2)一般住宅を中心に、アパート等も見られる阿佐ケ谷駅から徒歩圏内の住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変化はなく当面は現在の住環境が維持されていくものと予測される。地価は上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 215万5,512 円 1平米 65万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 214万8,900 円 1平米 65万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 215万5,512円 1平米 65万2,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 204万9,720円 1平米 62万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 214万8,900円 1平米 65万円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 204万9,720円 1平米 62万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、ウィズコロナの下で持ち直しが期待される。杉並区の不動産市場は、先行きの不透明感はあるものの底堅く推移している。 (2)杉並区内の人口は微増、土地取引件数はやや減少。ウィズコロナの下、景気は穏やかな回復傾向にあり、区内の不動産需要も底堅く推移している。
地域要因
(1)阿佐ケ谷駅から徒歩圏の熟成した住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。地価は上昇傾向にある。 (2)阿佐ケ谷駅から徒歩圏内にある既存の熟成した住宅地域で居住環境は普通程度。地域要因に特段の変化は認められないが、地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に大きな変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50110 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区阿佐谷北２丁目４９３番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	65万8,360 円／平米 217万6,538 円／坪
推定価格 平米 坪	67万1,397 円／平米 221万9,638 円／坪
標準価格 平米 坪	67万9,552 円／平米 224万6,599 円／坪
査定価格 平米 坪	68万 円／平米 224万8,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50808 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区阿佐谷北２丁目４９３番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	66万2,645 円／平米 219万704 円／坪
推定価格 平米 坪	64万7,017 円／平米 213万9,038 円／坪
標準価格 平米 坪	61万6,207 円／平米 203万7,180 円／坪
査定価格 平米 坪	61万6,000 円／平米 203万6,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50111 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区阿佐谷北２丁目４９３番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	50万1,002 円／平米 165万6,313 円／坪
推定価格 平米 坪	61万44 円／平米 201万6,805 円／坪
標準価格 平米 坪	63万2,170 円／平米 208万9,954 円／坪
査定価格 平米 坪	63万2,000 円／平米 208万9,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50110 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区阿佐谷北２丁目４９３番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	62万4,201 円／平米 206万3,609 円／坪
推定価格 平米 坪	63万321 円／平米 208万3,841 円／坪
標準価格 平米 坪	67万8,494 円／平米 224万3,101 円／坪
査定価格 平米 坪	67万8,000 円／平米 224万1,468 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情