路線価 (2023) 東京都杉並区成田西3-876-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区成田西３丁目８７６番１
価格時点	2023 年
駅名	南阿佐ケ谷駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 119万160 円
1平米当たり	1平米 36万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	7,350万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 153万7,290 円 1平米 46万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	7,350万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 153万7,290 円／坪 1平米 46万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として東京メトロ丸ノ内線支線並びに京王井の頭線沿線で、概ね杉並区内の圏域である。需要者の中心は杉並区内及びその周辺地域に居住していた１次取得者層や買い替え取得者層であり、同一需給圏外からの転入者も見られる。ウィズコロナの状況のもと、杉並区内での閑静な既成住宅地に対する堅調な需要を反映し、地価はやや強含みである。土地は５～７千万、新築戸建住宅は６～８千万台の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は杉並区域の中南部、主として地下鉄丸ノ内線、京王井の頭線の沿線駅からやや距離のある低層住宅地域一帯である。買手には区内外の買換え層のほか、価格帯も手頃な水準で一次取得層の購入も見られる。新型コロナの感染拡大期を挟みつつも、概ね良好な住環境から年間を通して需要が先行し地価は強含んでいる。中心的な価格帯は６０００万円台～７０００万円台、新築建売では総額６０００万円～７０００万円程度が主流である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は実際の取引事例を基礎にした実証的な価格であり、信頼性のある取引事例を収集しえた。収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが低層住宅地であり低位に求められた。周辺には賃貸用アパートも見られるもの、標準地は低層住宅地に存し居住の快適性を重視した自用目的の取引が主であり、比準価格は規範性に優れる。以上から、比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 取引の中心は自用目的の更地や住宅付土地が中心であり、収益物件の取引はやや乏しい。収益性よりも市場性により土地価格が形成される性格が強い地域である。また、居住の快適性を指向する低層住宅地域にあり、消化可能な容積率も８０％と低く、低い投資採算性から収益価格は相対的に低く把握された。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南阿佐ケ谷駅南方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	47.8 坪 (158 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土地区画整理事業
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区成田西３丁目８７６番１
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	65 m
北	55 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	土地区画整理事業
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は低層住宅地域として熟成している。地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していくものと予測される。 (2)善福寺川及び緑地に近く、バス通り沿いに延びる低層住宅地域。地域要因に大きな変化はなく、今後も現状の住環境等が維持されると思料する。地価は強含みだが経済情勢等により上昇幅の鈍化も想定される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 153万7,290 円 1平米 46万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 156万432 円 1平米 47万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 153万7,290円 1平米 46万5,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 149万1,006円 1平米 45万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 156万432円 1平米 47万2,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 149万1,006円 1平米 45万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で、各種政策効果等により、景気が持ち直していくことが期待されている。ただし、海外景気の下振れがリスクとなっている。 (2)当区人口は微増、土地取引数はやや減少、建築着工数は微増。景気は緩やかに回復するも各種物価高、金利上昇懸念等、先行き不透明感も強い。
地域要因
(1)丸ノ内線沿線の閑静な住宅地である。低層住宅地として熟成しており需要は根強い。 (2)最寄駅からやや距離のある低層住宅地域で住環境は概ね良好。区内ではやや低価格帯の住宅地で値頃感から住宅地需要が先行し地価は上昇している。
個別的要因	(1)東側道路に接道する角地であるほかは個別的要因に特に変動は見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50811 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区成田西３丁目８７６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	58万672 円／平米 191万9,702 円／坪
推定価格 平米 坪	56万9,612 円／平米 188万3,137 円／坪
標準価格 平米 坪	46万107 円／平米 152万1,114 円／坪
査定価格 平米 坪	48万4,000 円／平米 160万104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50811 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区成田西３丁目８７６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	53万6,569 円／平米 177万3,897 円／坪
推定価格 平米 坪	60万724 円／平米 198万5,994 円／坪
標準価格 平米 坪	48万579 円／平米 158万8,794 円／坪
査定価格 平米 坪	50万5,000 円／平米 166万9,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50811 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区成田西３丁目８７６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	45万216 円／平米 148万8,414 円／坪
推定価格 平米 坪	48万2,275 円／平米 159万4,401 円／坪
標準価格 平米 坪	45万303 円／平米 148万8,702 円／坪
査定価格 平米 坪	47万3,000 円／平米 156万3,738 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50815 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区成田西３丁目８７６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	50万5,802 円／平米 167万2,181 円／坪
推定価格 平米 坪	51万4,728 円／平米 170万1,691 円／坪
標準価格 平米 坪	42万529 円／平米 139万269 円／坪
査定価格 平米 坪	44万2,000 円／平米 146万1,252 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	50806 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区成田西３丁目８７６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	51万5,581 円／平米 170万4,511 円／坪
推定価格 平米 坪	52万2,658 円／平米 172万7,907 円／坪
標準価格 平米 坪	44万4,815 円／平米 147万558 円／坪
査定価格 平米 坪	46万8,000 円／平米 154万7,208 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情