路線価 (2023) 東京都杉並区堀ノ内1-412-31外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区堀ノ内１丁目４１２番３１外
価格時点	2023 年
駅名	方南町駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 119万160 円
1平米当たり	1平米 36万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1億800万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 155万514 円 1平米 46万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億700万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 154万3,902 円／坪 1平米 46万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として東京メトロ丸ノ内線沿いの区内南東方面に位置する低層住宅地域を中心にその周辺に及ぶ。主な需要者は、区内及び周辺区域内に地縁的選好性を有する在住者等の一時取得層や買替取得層のほか、他からの転入もみられる。駅距離はあるも公園や運動場に近い閑静な住宅地として底堅い需要があり、地価はやや強含みで推移している。土地は１２０㎡程度で５千万円台半ば前後、新築戸建住宅では６千万円台程度が取引の中心的価格帯と把握される。 (2) 同一需給圏は主として東京メトロ丸ノ内線沿いの杉並区内南東部の住宅地域で、隣接の市区内等に及ぶ。需要者としては自己の居住目的で利用する個人が中心となる。最寄駅からは若干距離のある立地であるため、新型コロナ感染症の影響で一時的に弱含みであったがその後回復し、緩やかな上昇傾向となっている。取引の中心は、標準地程度の土地で総額８千万円～１．２億円程度であるものと思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域周辺には賃貸マンション等の収益物件もみられるが、需要の中心は収益目的よりも自用の住宅としての取引が主体で、賃料収入に基づく収益性よりも、居住の快適性、利便性が重視される地域である。したがって、本件においては市場の取引の実態を反映した事例資料により求められた比準価格が実証的で、より説得力を有するものと判断し、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との価格検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 一般住宅のほか、アパート等の共同住宅も散見される地域であるが、需要の中心は自己の居住目的であり、収益性よりも居住の快適性が求められる地域である。このため、実際の取引市場の動向を反映した事例から比準した比準価格には規範性があるものと判断し、比準価格を標準として収益価格を参酌して、代表標準地との価格検討にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	方南町駅北西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	69.6 坪 (230 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区堀ノ内１丁目４１２番３１外
標準地の範囲
東	45 m
西	60 m
南	55 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	都市計画公園（和田堀公園）内
街路	基準方位：北４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	風致地区（風致地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)公園緑地や運動場に囲まれた、善福寺川に近い閑静な低層住宅地域であり、近年周囲の運動場整備工事が完了して以降、特段の地域要因の変動はないものと予測される。地価はやや強含みで推移していくものと予測される。 (2)近隣地域は都市計画公園内にある閑静な低層住宅地域であり、近隣の運動場整備工事完了後は特段の大きな地域要因の変動はない。新型コロナウイルス感染症の影響下でも緩やかな上昇傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 156万3,738 円 1平米 47万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 155万3,820 円 1平米 47万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 156万3,738円 1平米 47万3,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 150万7,536円 1平米 45万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 155万3,820円 1平米 47万円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 150万7,536円 1平米 45万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)為替や物価高の動向、景況の先行きに不透明感が拭えぬ中、金融緩和の継続、供給制約、需給バランス等から区内の不動産市況は総じて強含んでいる。 (2)我が国の景気は新型コロナウイルス感染症の影響により、依然として厳しい状況にあるなか、持ち直しの動きが続いているが、一部弱さを残している。
地域要因
(1)公園緑地に囲まれた、善福寺川に近い閑静な低層住宅地域であり、地域要因に特段の変動はみられない。需要は概ね堅調で、地価はやや強含んでいる。 (2)緑地に囲まれた自然環境に優れた住宅地で、地域の街路は比較的細街路が多い。住環境・利便性に比し値ごろ感もあり、緩やかな上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因には特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50818 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区堀ノ内１丁目４１２番３１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	40万446 円／平米 132万3,874 円／坪
推定価格 平米 坪	49万4,837 円／平米 163万5,931 円／坪
標準価格 平米 坪	45万671 円／平米 148万9,918 円／坪
査定価格 平米 坪	46万 円／平米 152万760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50111 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区堀ノ内１丁目４１２番３１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	43万6,495 円／平米 144万3,052 円／坪
推定価格 平米 坪	53万5,092 円／平米 176万9,014 円／坪
標準価格 平米 坪	46万6,921 円／平米 154万3,641 円／坪
査定価格 平米 坪	47万6,000 円／平米 157万3,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50812 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区堀ノ内１丁目４１２番３１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	58万7,073 円／平米 194万863 円／坪
推定価格 平米 坪	56万3,199 円／平米 186万1,936 円／坪
標準価格 平米 坪	47万9,727 円／平米 158万5,977 円／坪
査定価格 平米 坪	48万9,000 円／平米 161万6,634 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50108 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区堀ノ内１丁目４１２番３１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	45万7,015 円／平米 151万892 円／坪
推定価格 平米 坪	46万5,629 円／平米 153万9,369 円／坪
標準価格 平米 坪	44万9,883 円／平米 148万7,313 円／坪
査定価格 平米 坪	45万9,000 円／平米 151万7,454 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情