路線価 (2023) 東京都杉並区永福3-236-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区永福３丁目２３６番７
価格時点	2023 年
駅名	西永福駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 195万540 円
1平米当たり	1平米 59万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	8,430万 円 (109 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 255万5,538 円 1平米 77万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	8,400万 円 (109 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 254万8,926 円／坪 1平米 77万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は杉並区内に存し、主として私鉄沿線各駅に近い、店舗兼共同住宅及び店舗ビルが混在する繁華性が高い圏域である。主な需要者は、自用又は収益目的の法人、不動産事業者等と思料された。都心への接近性が良好で利便性の高い商業地域であり、地価はやや上昇傾向にある。市場の中心価格帯は規模によって相当な幅があるが、土地は対象標準地と同規模程度で総額８～９千万円程度である。 (2) 同一需給圏は主として京王井の頭線沿線を中心にＪＲ・私鉄・地下鉄駅前等にある地元商店街のうち、区内及びその周辺に存する商業地域である。需要の中心は、画地規模、立地特性から駅前等に店舗やマンション等の取得を志向する地元地縁者や中小法人事業者、投資家等である。駅至近好立地の希少性等により需要は底堅く、地価は強含んでいる。需要目的や規模等の個別性ゆえ中心価格帯の把握は困難であるが、標準地規模の土地価格水準は８千万円台程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は、代替性を有する複数の取引事例を適切に補修正して導出された実証的な試算価格である。収益性の観点から試算された収益価格は、土地需要者が取引の意思決定において指標となる性格を有し、説得力を有するものと考えられる。以上より、本鑑定においては、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地より求めた規準価格との均衡にも留意の上、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は類似地域内の商業系事例を中心に市場性の観点から求めた実証的な価格である。収益価格は投資対象の個別性、収益性を反映した理論的な価格である。需要者はその立地特性から実勢価格のみならず、投資採算性も比較検討のうえ意思決定するものと判断するが、収益価格は想定要素を多く含み、比準価格により高い説得力が認められる。よって、比準価格を標準とし収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西永福駅南方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	33 坪 (109 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模な小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区永福３丁目２３６番７
標準地の範囲
東	30 m
西	10 m
南	10 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	18 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　「西永福」駅前の商業地域として成熟しており、当面は現状の地域要因下で推移するものと推察されるが、一般的要因により、地価はやや上昇傾向にあるものと予測された。 (2)小規模な小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、今後も当面の間は現状を維持しつつ推移するものと予測される。駅前立地の希少性もあり、一般的要因の影響から、地価は強含みで推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 263万1,576 円 1平米 79万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 264万4,800 円 1平米 80万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 263万1,576円 1平米 79万6,000円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2022年	1坪 244万6,440円 1平米 74万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 264万4,800円 1平米 80万円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 244万6,440円 1平米 74万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安や資源高に直面しているが、行動制限の緩和と経済活動の正常化により、新型コロナの影響から内需を中心に持ち直し傾向にある。 (2)為替や物価高の動向、景況の先行きに不透明感が拭えぬ中、金融緩和の継続、供給制約、需給バランス等から区内の不動産市況は総じて強含んでいる。
地域要因
(1)駅前に位置する商業地域は、取引が少なく稀少性があり、現下の情勢により、地価はやや上昇傾向である。 (2)小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はみられない。駅前好立地の環境下、地価は強含みにて推移している。
個別的要因	(1)価格形成に影響を与える個別的要因の変動は特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50801 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区永福３丁目２３６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	80万3,780 円／平米 265万7,297 円／坪
推定価格 平米 坪	87万9,081 円／平米 290万6,242 円／坪
標準価格 平米 坪	81万3,964 円／平米 269万965 円／坪
査定価格 平米 坪	81万4,000 円／平米 269万1,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50808 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区永福３丁目２３６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	77万21 円／平米 254万5,689 円／坪
推定価格 平米 坪	83万6,772 円／平米 276万6,368 円／坪
標準価格 平米 坪	75万4,528 円／平米 249万4,470 円／坪
査定価格 平米 坪	75万5,000 円／平米 249万6,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50118 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区永福３丁目２３６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	70万8,852 円／平米 234万3,465 円／坪
推定価格 平米 坪	81万4,392 円／平米 269万2,380 円／坪
標準価格 平米 坪	78万5,335 円／平米 259万6,318 円／坪
査定価格 平米 坪	78万5,000 円／平米 259万5,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50815 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区永福３丁目２３６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	86万6,089 円／平米 286万3,290 円／坪
推定価格 平米 坪	90万5,929 円／平米 299万5,001 円／坪
標準価格 平米 坪	83万5,728 円／平米 276万2,917 円／坪
査定価格 平米 坪	83万6,000 円／平米 276万3,816 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	50117 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区永福３丁目２３６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	82万8,659 円／平米 273万9,547 円／坪
推定価格 平米 坪	84万6,889 円／平米 279万9,815 円／坪
標準価格 平米 坪	79万2,225 円／平米 261万9,096 円／坪
査定価格 平米 坪	79万2,000 円／平米 261万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情