路線価 (2023) 東京都杉並区下高井戸1-3-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区下高井戸１丁目３番３
価格時点	2023 年
駅名	下高井戸駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 175万2,180 円
1平米当たり	1平米 53万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	1億6,800万 円 (244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 228万1,140 円 1平米 69万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1億6,800万 円 (244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 228万1,140 円／坪 1平米 69万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね杉並区内の私鉄・地下鉄・ＪＲ線各駅周辺の近隣商業地域。需要者は此等の地域に店舗、共同住宅、事務所用地を求める法人、又は個人。良好な交通利便性の為、以前は新宿や三軒茶屋等方面へ顧客が流出し易い状況にあったが、コロナ禍を経て近隣型商業施設への顧客回帰やマンション等投資物件への需要増も見受けられ、地価は堅調に推移している。個別性が強く一様ではないものの、中心価格帯は土地需要にて総額１．５～２憶円前後と推量した。 (2) 同一需給圏は、主として京王線沿線を中心にＪＲ・私鉄・地下鉄各駅周辺の地元商店街のうち、区内及び隣接区に存する近隣商業地域である。需要の中心は、画地規模、立地特性から駅近接の店舗やマンション等の取得を志向する地元地縁者や中小法人事業者、投資家等である。駅近好立地の希少性等により需要は底堅く、地価は強含んでいる。需要目的や規模等の個別性ゆえ中心価格帯の把握は困難であるが、標準地規模の土地価格水準は１．５～２億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格試算時においては、近隣商業地の価格形成要因として重要な項目である沿線別商圏の顧客層に係る事項の他、標準化補正に関する事項についても留意のうえ調整が為されており、一定の実証性が保たれている。一方、低層階商用需要形態が一様でない現状から、想定建物賃料水準としての適性値が見出し難く、収益試算はやや説得力に欠ける。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は類似地域内の商業系事例を中心に市場性の観点から求めた実証的な価格である。収益価格は投資対象の個別性、収益性を反映した理論的な価格である。需要者はその立地特性から実勢価格のみならず、投資採算性も比較検討のうえ意思決定するものと判断するが、収益価格は想定要素を多く含み、比準価格により高い説得力が認められる。よって、比準価格を標準とし収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	下高井戸駅北方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	73.8 坪 (244 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅等
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗兼共同住宅が多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区下高井戸１丁目３番３
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	15 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	「北口レンガ通り」沿いに低層階店舗・上層階住居仕様の建物が多く建ち並ぶ商業地域
街路	幅員３．６ｍ舗装区道に接面
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は下高井戸駅北口側の「近隣商業地域」として熟成しているが、一方において、共同住宅等の住宅需要も近年増加傾向にある。投資用不動産に対する堅調な需要動向を反映し、地価は概ね上昇基調と予測した。 (2)下高井戸駅より甲州街道方面へと繋がる駅前近隣商業地域で、当面は現状維持にて推移するものと予測される。駅近立地の利便性、収益性より投資用マンション等の需要も堅調、地価は強含みで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 231万4,200 円 1平米 70万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 234万7,260 円 1平米 71万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 231万4,200円 1平米 70万円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 219万1,878円 1平米 66万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 234万7,260円 1平米 71万円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 219万1,878円 1平米 66万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気が緩やかに持ち直す一方、物価上昇、金融資本市場の変動リスクが高まる中、当区生産年齢人口は微増推移、新設住宅着工戸数は減少傾向にある。 (2)為替や物価高の動向、景況の先行きに不透明感が拭えぬ中、金融緩和の継続、供給制約、需給バランス等から区内の不動産市況は総じて強含んでいる。
地域要因
(1)経済全般に個別化が進む中、中心駅付近商業施設に係る不動産需要と同様、下高井戸駅前近隣商業地価についても概ね堅調と思料する。 (2)駅近接の地元商店街を構成する近隣商業地域として熟成している。地域要因に特段の変動はなく、駅近好立地の環境下、地価は強含みで推移している。
個別的要因	(1)画地・交通接近条件等、代替競争の関係にある他の不動産との優劣・競争力の程度は普通程度で、個別的要因に関する特段の変動を認めなかった。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50119 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区下高井戸１丁目３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	58万3,800 円／平米 193万43 円／坪
推定価格 平米 坪	58万3,800 円／平米 193万43 円／坪
標準価格 平米 坪	69万9,162 円／平米 231万1,430 円／坪
査定価格 平米 坪	69万9,000 円／平米 231万894 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50119 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区下高井戸１丁目３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	58万4,030 円／平米 193万803 円／坪
推定価格 平米 坪	60万1,551 円／平米 198万8,728 円／坪
標準価格 平米 坪	68万9,852 円／平米 228万651 円／坪
査定価格 平米 坪	69万 円／平米 228万1,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50116 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区下高井戸１丁目３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万7,416 円／平米 299万9,917 円／坪
推定価格 平米 坪	92万7,379 円／平米 306万5,915 円／坪
標準価格 平米 坪	70万7,923 円／平米 234万393 円／坪
査定価格 平米 坪	70万8,000 円／平米 234万648 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50110 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区下高井戸１丁目３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万8,725 円／平米 211万1,625 円／坪
推定価格 平米 坪	79万3,380 円／平米 262万2,914 円／坪
標準価格 平米 坪	71万3,471 円／平米 235万8,735 円／坪
査定価格 平米 坪	71万3,000 円／平米 235万7,178 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情