路線価 (2023) 東京都豊島区目白2-1643-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区目白２丁目１６４３番７
価格時点	2023 年
駅名	目白駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 228万1,140 円
1平米当たり	1平米 69万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1億1,300万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 297万5,400 円 1平米 90万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1億1,300万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 297万5,400 円／坪 1平米 90万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として山手線沿線の交通利便性の高い住宅地域と把握される。想定需要者層は、区内及び周辺区部在住の中堅所得者層及び転売目的の不動産事業者等である。市場需給動向は、コロナ禍にあっても需要が根強い一方、供給が限定的であり、取引価格は堅調に推移している。需要の中心価格帯は、画地規模により様々であるが、標準的画地の規模で土地総額１億円程度と把握した（建物付の取引に中心価格帯は見い出せなかった）。 (2) 同一需給圏はＪＲ山手線沿線に広がる豊島区南部及び東部に存する住宅地域。需要者の中心は、豊島区内及びその周辺区に居住する個人中堅層及び富裕層と判断される。まとまった規模の土地であれば不動産業者等も考えられる。利便性及び居住環境が良好な地域の住宅需要は底堅く、供給が限られる中で地価は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地１００～１２０㎡程度で９千万～１億３千万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 各試算価格の前提となるマーケット資料の信頼性は高く、その手順も適切と判断されるが、標準地は行政条件や画地条件の制約があり、収益価格は低位に試算される結果となった。近隣地域においては、居住の快適性を指標に自己使用目的で売買されることが主たる取引と想定され、よって市場実勢を反映した比準価格を重視し、収益性を反映した収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 利便性が良好なため周辺には共同住宅も見られるが、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、取引は自用目的が中心となっている。比準価格は、同一需給圏内において地域特性が類似した事例を採用し、事例の特徴に応じた関連付けを行って試算したもので、市場の実勢を反映してその信頼性は高い。よって、比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	目白駅北東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	37.8 坪 (125 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	学校、事務所も混在する接近性の優れた住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第１種文教地区
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区目白２丁目１６４３番７
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	概ね良好な住環境
街路	基準方位北４．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	第１種文教地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)その利便性から用途の多様性が認められる地域であり、規模の大きい画地は商業利用も想定され得る。地価水準はコロナ禍でも堅調であるが、今後については経済動向及び不動産施策の如何と判断する。 (2)当該地域は交通接近性に優れるため事務所等も見られるが、閑静な住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 314万700 円 1平米 95万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 310万1,028 円 1平米 93万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 314万700円 1平米 95万円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 283万3,242円 1平米 85万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 310万1,028円 1平米 93万8,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2019年	1坪 283万3,242円 1平米 85万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)直近１年の人口・世帯数は微増、取引件数は増加、住宅着工件数はやや減少。取引価格はコロナ禍前の水準を回復し上昇傾向にある。 (2)豊島区の住宅地は、低金利の継続や利便性の高さ等から需要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向にて推移している。
地域要因
(1)利便性・ブランド力の高い地域である。地域要因及び同一需給圏内における相対的位置に変動はない。 (2)目白駅への接近性に優れ、利便性が高いため用途の多様性が見受けられる住宅地域である。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)南東道路に面した標準的規模の整形地である。個別的要因に特段の変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区目白２丁目１６４３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	72万9,572 円／平米 241万1,965 円／坪
推定価格 平米 坪	74万9,798 円／平米 247万8,832 円／坪
標準価格 平米 坪	81万7,664 円／平米 270万3,197 円／坪
査定価格 平米 坪	85万 円／平米 281万100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	７１１７公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区目白２丁目１６４３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	72万7,734 円／平米 240万5,889 円／坪
推定価格 平米 坪	69万9,875 円／平米 231万3,787 円／坪
標準価格 平米 坪	95万3,508 円／平米 315万2,297 円／坪
査定価格 平米 坪	99万2,000 円／平米 327万9,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	220 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５４１２公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区目白２丁目１６４３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	62万4,167 円／平米 206万3,496 円／坪
推定価格 平米 坪	67万4,461 円／平米 222万9,768 円／坪
標準価格 平米 坪	96万9,053 円／平米 320万3,689 円／坪
査定価格 平米 坪	101万 円／平米 333万9,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	204 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６７１８公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区目白２丁目１６４３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	121万5,805 円／平米 401万9,451 円／坪
推定価格 平米 坪	123万7,260 円／平米 409万382 円／坪
標準価格 平米 坪	128万3,465 円／平米 424万3,135 円／坪
査定価格 平米 坪	133万 円／平米 439万6,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情