路線価 (2023) 東京都豊島区雑司が谷3-543-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区雑司が谷３丁目５４３番３
価格時点	2023 年
駅名	雑司が谷駅 から 210m
路線価
1坪当たり	1坪 168万6,060 円
1平米当たり	1平米 51万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億2,300万 円 (188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 215万8,818 円 1平米 65万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億2,300万 円 (188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 215万8,818 円／坪 1平米 65万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、豊島区東部及びその周辺に広がる中低層住宅地域である。典型的需要者は、賃貸経営を目的とする投資家等のほか戸建開発業者や自用の住宅取得目的の個人も想定される。都心への利便性・住環境とも良好で安定的な需要が存在する。低金利の下、投資家等の物件取得意欲は旺盛で需要が供給を上回る状況が継続しており、直近１年間の地価は上昇傾向で推移した。対象標準地と同規模の土地の中心価格帯は１億円台前半である。 (2) 同一需給圏は、豊島区内の最寄り駅から徒歩圏内にある住宅地域となる。成熟した住宅地であり、供給は限定的となる。需要者は中所得者以上の個人が中心となるが、収益物件の取得を目的とする不動産業者も見られる。豊島区内の買い替えの他、他区からの流入も見られる。需要の中心となる価格帯は、地積１５０㎡程度で総額８千万円から１億円と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格に対し収益価格は低位に試算された。対象標準地は中層共同住宅地としては規模がやや小さく、投資効率が低いためと思料する。対象標準地には投資家のみならず戸建開発業者や自用目的の個人等、多様な需要者が想定される。比準価格はこれらの需要者の行動原理を反映した実証的な価格である。以上の検討から、より説得力が高いのは比準価格と判断して当該価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺地域は、中規模以上の個人住宅を中心とし、中低層共同住宅も見られる住宅地であり、賃貸マンション等の収益物件も散見される。主な市場参加者は住宅地の取得を前提とした中所得者層以上の個人となり、市場での取引動向に着目して行動するものと思われる。よって、取引動向を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	雑司が谷駅北方
距離	210 m
土地の状態
土地面積	56.9 坪 (188 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	220 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区雑司が谷３丁目５４３番３
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	220 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域東方で事業中の都市計画道路環状５－１号線は令和９年度に完了予定。地域北東方で南池袋２丁目Ｃ地区市街地再開発事業も進捗しており、中長期的に利便性の高い住宅地域として熟成していくと予測する。 (2)成熟した住宅地であり、特別な変動要因もなく、概ね現状を維持して行くものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 233万4,036 円 1平米 70万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 219万8,490 円 1平米 66万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 233万4,036円 1平米 70万6,000円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2022年	1坪 205万3,026円 1平米 62万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 219万8,490円 1平米 66万5,000円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2019年	1坪 205万3,026円 1平米 62万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍により減少していた人口は令和４年４月頃から増加に転じた。住宅着工戸数も、分譲住宅を中心に増加傾向にある。 (2)景気は上向きで推移している。新型コロナウイルス感染症の影響も残るが、住宅需要を中心に不動産市場は回復傾向である。
地域要因
(1)地域周辺で複数の都市計画事業が進展しているが、現在のところ地域要因に格別の変動はない。 (2)豊島区内の既成住宅地域である。資材高騰の影響はあるが、住宅需要は旺盛で中古住宅、マンションを中心に回復が鮮明になっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)北東向き画地である。基準方位が北であとから、日照等の点で優る。個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区雑司が谷３丁目５４３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	73万1,244 円／平米 241万7,493 円／坪
推定価格 平米 坪	71万9,291 円／平米 237万7,976 円／坪
標準価格 平米 坪	77万119 円／平米 254万6,013 円／坪
査定価格 平米 坪	77万 円／平米 254万5,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区雑司が谷３丁目５４３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	69万824 円／平米 228万3,864 円／坪
推定価格 平米 坪	66万6,152 円／平米 220万2,299 円／坪
標準価格 平米 坪	69万1,747 円／平米 228万6,916 円／坪
査定価格 平米 坪	69万2,000 円／平米 228万7,752 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	８１６７公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区雑司が谷３丁目５４３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	70万8,138 円／平米 234万1,104 円／坪
推定価格 平米 坪	70万4,667 円／平米 232万9,629 円／坪
標準価格 平米 坪	74万8,054 円／平米 247万3,067 円／坪
査定価格 平米 坪	74万8,000 円／平米 247万2,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５４１２公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区雑司が谷３丁目５４３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	62万4,167 円／平米 206万3,496 円／坪
推定価格 平米 坪	67万3,071 円／平米 222万5,173 円／坪
標準価格 平米 坪	70万3,313 円／平米 232万5,153 円／坪
査定価格 平米 坪	70万3,000 円／平米 232万4,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	204 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	６１６９公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区雑司が谷３丁目５４３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	71万3,151 円／平米 235万7,677 円／坪
推定価格 平米 坪	71万5,868 円／平米 236万6,660 円／坪
標準価格 平米 坪	68万1,130 円／平米 225万1,816 円／坪
査定価格 平米 坪	68万1,000 円／平米 225万1,386 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情