路線価 (2023) 東京都豊島区北大塚1-26-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区北大塚１丁目２６番３
価格時点	2023 年
駅名	大塚駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 185万1,360 円
1平米当たり	1平米 56万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億200万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 245万3,052 円 1平米 74万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億200万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 245万3,052 円／坪 1平米 74万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は豊島区東部のＪＲ山手線及び周辺路線沿線の住宅地域。需要者の中心は自用の住宅及びその用地を求める地縁性を有する個人であるが、区画割りが可能であれば建売業者の参入も考えられる。利便性に優れた地域なので住宅需要は旺盛であるが、画地の細分化が進んでおり建築条件付きの割高な取引も多い。市場の中心価格帯については１００㎡程度の土地で総額７千万～８千万円、敷地規模５０～６０㎡の建売住宅で７千万～８千万円程度と把握した。 (2) 同一需給圏はＪＲ山手線から徒歩圏の居住環境及び利便性の標準的な住宅地域である。需要者は地縁的選考性を有する個人を中心として、規模によっては不動産開発業者が考えられる。当地区周辺は成熟しており地域的変化は少ない中、敷地の細分化を伴いつつ住宅需要は堅調に推移している。取引される土地の中心的価格帯は規模や立地等により様々であるが、総額約８，０００万円～１億円を超えるものも見受けられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣周辺に存する競争代替の関係にある事例を採用し補修正及び要因比較ともに適正に行われており比準価格は市場の実態を的確に反映した価格である。他方、ＪＲ大塚駅徒歩圏内で、周辺には多数の賃貸物件が存するが、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地の評価なので収益価格は低位に求められた。市場では自己使用目的の取引が中心であることから比準価格を重視し収益価格を比較考量し更には周辺標準地とのバランスを踏まえて鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、対象地周辺の用途的類似性を有する取引事例を基礎としており、市場性を反映し実証的である。また周辺には賃貸物件も見られ、収益性に着目した取引も見られるが、居住の快適性が重視される自用目的の取引が多い地域であることに鑑みて、本件では比準価格を中心に収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大塚駅北東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	41.7 坪 (138 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区北大塚１丁目２６番３
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	70 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大塚駅～巣鴨駅間の高台に位置する住宅地域。低層住宅を主体とする住宅地域として熟成している。住環境及び利便性に恵まれているので当該地域の住宅需要は堅調であり、地価は上昇基調にて推移している。 (2)地域要因に特段の変化は無く、今後も低層住宅を中心とする住宅地域として推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 249万9,336 円 1平米 75万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 249万9,336 円 1平米 75万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 249万9,336円 1平米 75万6,000円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2022年	1坪 233万730円 1平米 70万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 249万9,336円 1平米 75万6,000円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2019年	1坪 233万730円 1平米 70万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍により外国人を中心に減少していた区内の人口は令和４年４月以降増加に転じた。区内の住宅需要は堅調であり、地価は上昇基調である。 (2)新型コロナウィルスの影響が不動産市場でもやや見られるが、豊島区内の住宅地の需要は堅調である。
地域要因
(1)大塚駅徒歩圏内の高台の住宅地域で交通利便性のみならず居住環境も比較的良好である。住宅地域としては熟成しており地域要因に特段の変動はない。 (2)比較的良好な住環境を維持している住宅地域であり、地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)南東側幅員約５ｍの区道に接道する標準的規模の整形画地で地域内の競争力は普通程度と思われる。個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区北大塚１丁目２６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	72万9,572 円／平米 241万1,965 円／坪
推定価格 平米 坪	75万7,296 円／平米 250万3,621 円／坪
標準価格 平米 坪	72万1,234 円／平米 238万4,400 円／坪
査定価格 平米 坪	75万 円／平米 247万9,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区北大塚１丁目２６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	73万1,080 円／平米 241万6,950 円／坪
推定価格 平米 坪	71万9,130 円／平米 237万7,444 円／坪
標準価格 平米 坪	71万9,850 円／平米 237万9,824 円／坪
査定価格 平米 坪	74万9,000 円／平米 247万6,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区北大塚１丁目２６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	86万5,755 円／平米 286万2,186 円／坪
推定価格 平米 坪	86万7,420 円／平米 286万7,691 円／坪
標準価格 平米 坪	72万4,662 円／平米 239万5,733 円／坪
査定価格 平米 坪	75万4,000 円／平米 249万2,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区北大塚１丁目２６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	81万1,396 円／平米 268万2,475 円／坪
推定価格 平米 坪	81万2,956 円／平米 268万7,633 円／坪
標準価格 平米 坪	71万6,261 円／平米 236万7,959 円／坪
査定価格 平米 坪	74万5,000 円／平米 246万2,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区北大塚１丁目２６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	72万1,099 円／平米 238万3,953 円／坪
推定価格 平米 坪	73万5,378 円／平米 243万1,160 円／坪
標準価格 平米 坪	75万386 円／平米 248万776 円／坪
査定価格 平米 坪	78万 円／平米 257万8,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情