路線価 (2023) 東京都豊島区千早2-32-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区千早２丁目３２番４
価格時点	2023 年
駅名	千川駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 152万760 円
1平米当たり	1平米 46万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2億1,600万 円 (363 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 196万7,070 円 1平米 59万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億1,500万 円 (363 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 195万3,846 円／坪 1平米 59万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東京メトロ有楽町線・ＪＲ山手線・西武池袋線沿線等で、概ね豊島区内に所在する中規模住宅地域である。需要者の中心は社会的階層の比較的高い城北エリアの居住者が大半を占める。住宅需要は堅調であるが、売り物件の供給が少なく、結果として取引はやや低調である。なお、土地は２億５千万円程度、注文住宅の予算総額が３億円程度までの需要者が多く、新築建売住宅では６千万円後半～１億円程度の物件が多い。 (2) 同一需給圏は「千川」駅周辺に形成される居住環境及び利便性の比較的良好な住宅地域である。需要者は地縁を有する個人を中心として、規模によっては不動産開発業者が見込まれる。当地区周辺は概ね成熟しており地域的変化は少ない。昨今の経済情勢下住宅需要は概ね堅調に推移している。取引される価格帯は１００㎡程度の土地で５８０千円／㎡～６８０千円／㎡程度、新築戸建で総額約８，０００万円以上のものも見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中規模の一般住宅が多いが、比較的グレードの高いアパートや、賃貸マンションも見られる地域である。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は対象標準地周辺の、類似の住宅地域において生じた取引を基礎としており実証的である。周辺地域は比較的低層の戸建住宅を中心とする、居住環境の標準的な住宅地域であり、収益性に着目した取引よりも居住の快適性が重視される自用目的の取引が多い地域であることを考慮し、本件では比準価格を中心に検討を行い収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	千川駅南西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	109.8 坪 (363 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区千早２丁目３２番４
標準地の範囲
東	20 m
西	25 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	19 m
面積	360 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。なお、地価については回復傾向が顕著で、しばらくの間、強含み傾向で推移するものと予測する。 (2)豊島区西部に位置し住宅地域として成熟している。地域要因に特段の変化は無く現状を維持しつつ推移してゆくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 214万8,900 円 1平米 65万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 206万2,944 円 1平米 62万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 214万8,900円 1平米 65万円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2022年	1坪 188万4,420円 1平米 57万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 206万2,944円 1平米 62万4,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 188万4,420円 1平米 57万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)豊島区内の住宅需要は新型コロナウイルス感染症の影響に伴う経済状況の悪化から回復し、地価は強含み傾向にある。 (2)依然としてコロナ禍にはあるが社会経済活動の正常化に伴い先行き経済回復への期待感は増加している。
地域要因
(1)豊島区南西部の既成住宅地域として熟成しており、堅調な住宅需要に支えられ、地価は強含み傾向で推移している。 (2)豊島区西部の成熟した住宅地域に位置し地域要因に特段の変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区千早２丁目３２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	78万5,021 円／平米 259万5,279 円／坪
推定価格 平米 坪	75万5,863 円／平米 249万8,883 円／坪
標準価格 平米 坪	67万686 円／平米 221万7,288 円／坪
査定価格 平米 坪	68万4,000 円／平米 226万1,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区千早２丁目３２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	86万2,243 円／平米 285万575 円／坪
推定価格 平米 坪	88万7,603 円／平米 293万4,416 円／坪
標準価格 平米 坪	86万2,588 円／平米 285万1,716 円／坪
査定価格 平米 坪	88万 円／平米 290万9,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区千早２丁目３２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	62万7,109 円／平米 207万3,222 円／坪
推定価格 平米 坪	65万1,945 円／平米 215万5,330 円／坪
標準価格 平米 坪	63万9,162 円／平米 211万3,070 円／坪
査定価格 平米 坪	65万2,000 円／平米 215万5,512 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区千早２丁目３２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	62万7,444 円／平米 207万4,330 円／坪
推定価格 平米 坪	63万8,304 円／平米 211万233 円／坪
標準価格 平米 坪	60万2,174 円／平米 199万787 円／坪
査定価格 平米 坪	61万4,000 円／平米 202万9,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情