路線価 (2023) 東京都豊島区西池袋1-37-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区西池袋１丁目３７番２
価格時点	2023 年
駅名	池袋駅 から 180m
路線価
1坪当たり	1坪 700万8,720 円
1平米当たり	1平米 212万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億9,900万 円 (73 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 902万5,380 円 1平米 273万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1億9,900万 円 (73 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 899万2,320 円／坪 1平米 272万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ山手線池袋駅及び駅周辺を中心とする商業地域である。西口周辺の飲食店を中心とする商業地域であり比較的商業繁華性は高く、需要者層は広範な拠点をもつ飲食関係の事業者、収益物件需要者等が見込まれる。池袋駅との位置関係は良好であり、近時経済活動の正常化の広がり等から客足及び商況の回復が期待されている。中心となる価格帯は総額２億円～４億円と把握される。 (2) 同一需給圏は池袋駅周辺を中心とした豊島区内の繁華な商業地域である。需要者は、池袋駅周辺で店舗を求める事業法人や不動産投資家が中心である。飲食店舗の集積度が高い繁華な商業地域であるため、コロナ禍による影響が相対的に大きかったが、現在では不動産需要に回復の動きが見られる。中心となる価格帯は立地や規模により異なるが、標準的画地の規模を前提とすれば２億円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 用途的類似性の観点から選択された規範的事例を基礎として試算された比準価格は、本件商業地の取引市場を反映しており実証的である。また収益価格はやや低めに試算されたが、対象標準地は比較的繁華な商業地域に位置し需要者は収益性を指標として意思決定する傾向にあることを考慮の上、本件では比準価格をやや中心に収益価格を関連づけるとともに、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 同一需給圏内には賃貸用不動産が多く見られ、収益性が土地の価格形成に影響を与えていると認められるが、収益価格は建築費等の想定要素に左右され、シナリオ次第で収益価格に幅が生じうるという特性がある。一方、比準価格は市場性を反映した実証的な価格で、信頼性が高い。したがって本件では信頼性の高い比準価格を重視しつつ、これに収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	池袋駅北西方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	22.1 坪 (73 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の飲食店が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	645 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区西池袋１丁目３７番２
標準地の範囲
東	160 m
西	50 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	5.5 m
奥行き	14 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	645 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)社会経済活動の正常化の広がりにより徐々に収益性・商況等が回復してゆくものと予測される。 (2)コロナ禍で繁華性が低下していたが、経済活動の正常化により、当面は繁華性回復の動きが続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 968万6,580 円 1平米 293万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 942万2,100 円 1平米 285万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 968万6,580円 1平米 293万円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 876万900円 1平米 265万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 942万2,100円 1平米 285万円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 876万900円 1平米 265万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)依然としてコロナ禍にはあるが社会経済活動の正常化に伴い先行き経済回復への期待感は増加している。 (2)コロナ禍の影響で減少していた豊島区の人口は、令和４年になってから増加に転じた。不動産取引も活発である。
地域要因
(1)池袋駅西口の商業地域であり客足の回復が期待されるが、夜間営業の飲食店舗についてはやや収益性回復の遅れが見られる。 (2)コロナ禍によって低下した繁華性は、経済活動の正常化により回復しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６７１８公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西池袋１丁目３７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	405万2,166 円／平米 1,339万6,461 円／坪
推定価格 平米 坪	423万8,566 円／平米 1,401万2,699 円／坪
標準価格 平米 坪	304万2,761 円／平米 1,005万9,368 円／坪
査定価格 平米 坪	304万 円／平米 1,005万240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６７１８公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西池袋１丁目３７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	423万3,020 円／平米 1,399万4,364 円／坪
推定価格 平米 坪	443万6,205 円／平米 1,466万6,094 円／坪
標準価格 平米 坪	307万2,164 円／平米 1,015万6,574 円／坪
査定価格 平米 坪	307万 円／平米 1,014万9,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６７１８公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西池袋１丁目３７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	191万7,637 円／平米 633万9,708 円／坪
推定価格 平米 坪	148万834 円／平米 489万5,637 円／坪
標準価格 平米 坪	274万7,373 円／平米 908万2,815 円／坪
査定価格 平米 坪	275万 円／平米 909万1,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西池袋１丁目３７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	190万5,323 円／平米 629万8,998 円／坪
推定価格 平米 坪	196万4,985 円／平米 649万6,240 円／坪
標準価格 平米 坪	272万9,146 円／平米 902万2,557 円／坪
査定価格 平米 坪	273万 円／平米 902万5,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西池袋１丁目３７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	290万6,472 円／平米 960万8,796 円／坪
推定価格 平米 坪	308万2,071 円／平米 1,018万9,327 円／坪
標準価格 平米 坪	305万1,555 円／平米 1,008万8,441 円／坪
査定価格 平米 坪	305万 円／平米 1,008万3,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	492 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情