路線価 (2023) 東京都豊島区池袋1-544-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区池袋１丁目５４４番４
価格時点	2023 年
駅名	池袋駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 241万3,380 円
1平米当たり	1平米 73万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,480万 円 (89 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 315万618 円 1平米 95万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,520万 円 (89 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 316万3,842 円／坪 1平米 95万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、豊島区及び隣接区のうちＪＲ線等の各駅を中心とする近隣商業地域。需要者は収益物件を求める投資家が中心で自用目的の事業者も存する。近隣型商業地域は衰退傾向にあるものも見られるが、ターミナル駅周辺においては底堅い需要が認められる。コロナ禍が一服し経済活動が再開する中、金融緩和を追い風に投資用物件への需要は堅調で、直近１年の地価は上昇傾向で推移した。対象標準地と同規模の土地の中心価格帯は８千万円～１億円前後である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ山手線池袋駅や隣接駅周辺の商業地域である。周辺では旧店舗の住宅用途への転用等も見受けられ、需要者は地縁的選考性がある小規模事業者や収益物件需要者等が見込まれる。中心商業地である池袋駅との位置関係は良好であり、人通りも多いため、一定程度の需要が見込める地域である。中心となる価格帯は、規模や立地等で様々であるが、９０㎡程度の土地で総額８，５００万円～１億円前半程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格に対し収益価格は低位に試算された。対象標準地は店舗兼共同住宅地としては規模が小さく、投資効率がやや低いためと思料する。対象標準地には投資家のみならず自用目的の個人の需要者等、多様な需要者が想定される。比準価格はこれらの需要者の行動原理を反映した実証的な価格である。以上より、比準価格に説得力を認めて当該価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地は中層店舗付共同住宅を中心とする商業地域に存し、周辺では収益物件や自用物件の取引も見受けられる。類似の商業地域における取引市場性を反映した比準価格は実証的であるが、最有効使用に基づく収益性を反映した収益価格は理論的であるが一部想定要素を内包することを考慮し、本件では実証的な比準価格をやや中心に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	池袋駅北方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	26.9 坪 (89 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の日用品店舗等の建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区池袋１丁目５４４番４
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	11 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)池袋駅から川越街道へ抜ける平和通り商店街の一角を形成し、日用品店舗や飲食店舗等が軒を連ねる。地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状を維持すると予測する。 (2)中層の店舗付共同住宅を中心とする商業地域として概ね成熟しており、地域要因等に特段の変化はなく今後しばらくは現状を維持しつつ推移してゆくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 330万6,000 円 1平米 100万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 333万9,060 円 1平米 101万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 330万6,000円 1平米 100万円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 302万4,990円 1平米 91万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 333万9,060円 1平米 101万円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 302万4,990円 1平米 91万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)池袋駅を中心とする区内商業地域の経済活動は、コロナ禍による停滞から回復傾向にある。投資需要は旺盛で利回りの低下が見られる。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響で、区内の商業地では店舗需要を中心にやや弱含みであるが、住宅を主とする物件の需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)画地の統合により共同住宅に建て替わる例も散見される。地域要因に格別の変動はない。 (2)池袋駅勢圏の商業地であり、地域要因に特段の変化はないが一般的要因の影響を受け地価は徐々に持ち直している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区池袋１丁目５４４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	95万2,437 円／平米 314万8,757 円／坪
推定価格 平米 坪	93万7,924 円／平米 310万777 円／坪
標準価格 平米 坪	101万1,784 円／平米 334万4,958 円／坪
査定価格 平米 坪	101万 円／平米 333万9,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６７１８公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区池袋１丁目５４４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	59万8,680 円／平米 197万9,236 円／坪
推定価格 平米 坪	62万3,825 円／平米 206万2,365 円／坪
標準価格 平米 坪	100万4,549 円／平米 332万1,039 円／坪
査定価格 平米 坪	100万 円／平米 330万6,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	86 ％
基準容積率	295 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区池袋１丁目５４４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万4,307 円／平米 298万9,639 円／坪
推定価格 平米 坪	95万1,331 円／平米 314万5,100 円／坪
標準価格 平米 坪	103万2,933 円／平米 341万4,876 円／坪
査定価格 平米 坪	103万 円／平米 340万5,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６１６９公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区池袋１丁目５４４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	75万3,390 円／平米 249万707 円／坪
推定価格 平米 坪	78万9,553 円／平米 261万262 円／坪
標準価格 平米 坪	97万5,962 円／平米 322万6,530 円／坪
査定価格 平米 坪	97万6,000 円／平米 322万6,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情