路線価 (2023) 東京都豊島区上池袋1-2755-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区上池袋１丁目２７５５番１３
価格時点	2023 年
駅名	北池袋駅 から 670m
路線価
1坪当たり	1坪 238万320 円
1平米当たり	1平米 72万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	4億8,100万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 321万3,432 円 1平米 97万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	4億8,100万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 321万3,432 円／坪 1平米 97万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、豊島区内の幹線道路沿いに存する商業地域。需要者は、分譲又は賃貸マンション開発業者、収益目的の投資家等が中心と判断される。都心部のマンション需要は根強く、高度利用が可能な立地で規模がまとまった土地は、希少性を増していることから、地価は上昇傾向で推移している。供給が限られていることもあり、取引価格及び規模はまちまちであるが、需要の中心価格帯は、５００㎡程度の土地で総額４億５千万～５億円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は、店舗兼共同住宅が多くみられる豊島区及びその隣接区の幹線道路沿いの普通商業地域である。需要者は、店舗兼共同住宅の取得を目的とする不動産業者やファンド等の投資家が中心となる。コロナ禍にあっても高度利用が可能な幹線道路沿いの共同住宅用地の需要は堅調に推移している。需要が多い価格帯は、土地建物総額で２５億円程度までと把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の商業地域の事例を採用し、規範性に応じた検討を加えて試算したものであり、実証的で説得力を有する。収益価格は、最有効使用の建物を想定して地域の市場水準により賃料を設定して試算した。高度利用が可能な対象標準地の特性から、収益性を考慮した価格形成が行われると思料されるので、比準価格に収益価格を関連付け、周辺標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 同一需給圏内では賃貸用不動産が多く見受けられることから、収益性を反映した収益価格を尊重すべきであるが、収益価格は建築費等の想定要素に左右され、シナリオ次第で試算価格に幅が生じうるという特徴がある。一方、比準価格は市場性を反映した実証的な価格で信頼性が高い。したがって、本件では比準価格と収益価格を均等に関連付けて、周辺標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	北池袋駅南東方
距離	670 m
土地の状態
土地面積	149.7 坪 (495 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、共同住宅等が建ち並ぶ都道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区上池袋１丁目２７５５番１３
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	40 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ明治通り沿いの商業地域である。将来的に中低層店舗等の高層共同住宅化が進行するものと思料されるが、当面は現況維持にて推移するものと予測する。 (2)地域要因に特段の変化は認められないことから、当面はほぼ現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 343万8,240 円 1平米 104万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 327万9,552 円 1平米 99万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 343万8,240円 1平米 104万円
前年から次年への変動率 5.7 ％
2022年	1坪 304万1,520円 1平米 92万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 327万9,552円 1平米 99万2,000円
前年から次年への変動率 5.7 ％
2019年	1坪 304万1,520円 1平米 92万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)豊島区の商業地は客足及び店舗等業務用賃貸需要が回復傾向にある。投資用不動産の需要は堅調に推移している。 (2)コロナ禍の影響で減少していた豊島区の人口は、令和４年になってから増加に転じた。不動産取引も活発である。
地域要因
(1)明治通り沿いの商業地域で高度利用が可能であり、都心への利便性も良好なため、マンション用地としての需要は堅調である。 (2)地域要因に変動はない。コロナ禍にもかかわらず高度利用可能な土地に対する不動産需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。角地であり、出入りの便が良く市場競争力を有する。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６１６９公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区上池袋１丁目２７５５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万2,611 円／平米 298万4,032 円／坪
推定価格 平米 坪	97万9,845 円／平米 323万9,368 円／坪
標準価格 平米 坪	101万149 円／平米 333万9,553 円／坪
査定価格 平米 坪	103万 円／平米 340万5,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６１６９公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区上池袋１丁目２７５５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	75万3,390 円／平米 249万707 円／坪
推定価格 平米 坪	78万9,553 円／平米 261万262 円／坪
標準価格 平米 坪	99万9,434 円／平米 330万4,129 円／坪
査定価格 平米 坪	102万 円／平米 337万2,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区上池袋１丁目２７５５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	132万3,196 円／平米 437万4,486 円／坪
推定価格 平米 坪	133万3,277 円／平米 440万7,814 円／坪
標準価格 平米 坪	106万2,372 円／平米 351万2,202 円／坪
査定価格 平米 坪	108万 円／平米 357万480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	97 ％
基準容積率	385 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	７１１７公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区上池袋１丁目２７５５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万4,534 円／平米 80万8,429 円／坪
推定価格 平米 坪	87万2,562 円／平米 288万4,690 円／坪
標準価格 平米 坪	100万6,415 円／平米 332万7,208 円／坪
査定価格 平米 坪	103万 円／平米 340万5,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	西
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情