路線価 (2023) 東京都北区西ケ原3-40-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 北区東京都北区西ケ原３丁目４０番９
価格時点	2023 年
駅名	西ケ原駅 から 520m
路線価
1坪当たり	1坪 138万8,520 円
1平米当たり	1平米 42万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	6,970万 円 (127 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 181万4,994 円 1平米 54万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	6,990万 円 (127 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 181万8,300 円／坪 1平米 55万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、北区内及び隣接区内の、都心への接近性に優れる住宅地域と判定した。需要者の中心は、自用住宅を求める地縁を有する個人等であり、細分可能な土地については不動産業者等である。継続するコロナ禍においても利便性の高い住宅地域における戸建住宅需要は堅調である。新築戸建住宅の中心価格帯は、土地規模等により異なるが総額６０００万円台から７０００万円台と把握される。 (2) 同一需給圏の範囲は、北区及びその周辺区の京浜東北線・東京メトロ南北線・都電荒川線沿いの駅から徒歩で通勤が可能な戸建住宅を中心とした住宅地域である。主たる需要者は区内及びその周辺地域の会社員等であり、需要者の重視する点は居住環境の良否と生活・通勤の利便性である。コロナ禍による影響はほぼ無くなり、地域の価格水準は坪単価で１５０～２００万円程度、建売住宅の総額で６～７千万円台が中心的価格帯となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅が建ち並ぶ中にアパート等もみられる従来からの住宅地域である。対象標準地に係る典型的な需要者は自用目的の個人と思料されるので、市場の特性に適合した手法は、代替競争関係にある不動産との比較検討のプロセスを反映した取引事例比較法である。本件では実証的な比準価格を重視し、理論的な収益価格を参酌して、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の主たる需要者は自己利用を目的とした居住の快適性や生活利便性に着目した会社員などであり、付近に共同住宅があるものの賃貸収益を重視する度合いは低いと考えられる。ゆえに、実際に市場において取引された価格に着目した比準価格が賃料収益から導かれた収益価格より相対的に説得力が高いと判断した。したがって、本件においては比準価格を標準として収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、上記の鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	西ケ原駅南西方
距離	520 m
土地の状態
土地面積	38.4 坪 (127 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北区東京都北区西ケ原３丁目４０番９
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	10 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	16 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅から徒歩圏の、戸建住宅を中心とした住宅地域である。特段の変動要因は見られず当面は現状のまま推移するものと思料される。 (2)主として小規模な住宅が密集する地域で、新たな開発事業もみられないことから、当面は現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 185万4,666 円 1平米 56万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 185万1,360 円 1平米 56万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 185万4,666円 1平米 56万1,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2022年	1坪 173万5,650円 1平米 52万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 185万1,360円 1平米 56万円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2019年	1坪 173万5,650円 1平米 52万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北区の人口は微増、世帯数はやや増加している。住宅地の取引件数はほぼ横ばいであり、取引価格は上昇している。 (2)区内の人口は微増、世帯数もやや増加傾向にある。取引件数はほぼ横這い傾向にあるが、取引価格は上昇傾向，賃料も上昇傾向にある。
地域要因
(1)画地に細分化傾向がみられる。 (2)画地の細分化が進行しているが、大きな地域要因の変化はみられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１３－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区西ケ原３丁目４０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	52万2,300 円／平米 172万6,724 円／坪
推定価格 平米 坪	51万6,273 円／平米 170万6,799 円／坪
標準価格 平米 坪	53万8,345 円／平米 177万9,769 円／坪
査定価格 平米 坪	56万 円／平米 185万1,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１３－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区西ケ原３丁目４０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	49万3,712 円／平米 163万2,212 円／坪
推定価格 平米 坪	53万1,533 円／平米 175万7,248 円／坪
標準価格 平米 坪	54万725 円／平米 178万7,637 円／坪
査定価格 平米 坪	56万2,000 円／平米 185万7,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１３－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区西ケ原３丁目４０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	52万8,412 円／平米 174万6,930 円／坪
推定価格 平米 坪	58万3,667 円／平米 192万9,603 円／坪
標準価格 平米 坪	53万1,089 円／平米 175万5,780 円／坪
査定価格 平米 坪	55万2,000 円／平米 182万4,912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１６－５公Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区西ケ原３丁目４０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万7,100 円／平米 121万3,633 円／坪
推定価格 平米 坪	41万1,377 円／平米 136万12 円／坪
標準価格 平米 坪	52万6,731 円／平米 174万1,373 円／坪
査定価格 平米 坪	54万8,000 円／平米 181万1,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情