路線価 (2023) 東京都北区滝野川5-6-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 北区東京都北区滝野川５丁目６番４外
価格時点	2023 年
駅名	西巣鴨駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 204万9,720 円
1平米当たり	1平米 62万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億8,100万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 314万4,006 円 1平米 95万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1億8,100万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 314万4,006 円／坪 1平米 95万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は２３区内の最寄駅徒歩５分前後以内の共同住宅地であるが、高容積率を利用して共同住宅の分譲・賃貸を企画する不動産会社、個人・法人投資家が主要な需要者である。諸物価高騰で新築建売住宅・マンション価格、土地仕入れ値は上昇しているが供給は少なく、需給均衡。土地は一種当たりで４０万円～６０万円／㎡前後が需要の中心とみられる。新築マンションでファミリータイプで４，０００万円前後～５，０００万円前後が多く供給されている。 (2) 同一需給圏は北区、板橋区を中心に隣接区を含む幹線道路沿いの高容積率の地域。需要者は賃貸マンション用地を求める投資家や不動産業者が中心である。利便性の良好な幹線道路沿いのマンション用地は供給が少なく希少性があり需要は旺盛である。市場の中心価格帯は、土地で総額２億円～３億円程度と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 高層共同住宅等が多い地域で、近隣地域及び類似地域においては居住の快適性よりも収益性を重視した投資目的の取引が多い地域である。対象地は需要超過の状況で、取引事例を広域的に収集し、採用した。近隣地域周辺では底地の事例を補正したものしか収集できなかった。一方、近隣地域周辺の標準地と同等な賃貸事例を多く採用できたため、投資採算性を反映した収益価格を重視し、比準価格を参酌し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 市場の実態を反映した比準価格と標準地の収益性・投資採算性を反映した収益価格はともに妥当性を有すると思料する。また、典型的需要者は収益性に着目した投資家等が中心であるが、収益価格が建築費等の各種数値に想定要因を多く含むことは否めない。また、高容積率の幹線道路沿いの事例は収益性も考慮して取引された事例である。そこで、比準価格と収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西巣鴨駅北西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	57.5 坪 (190 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層マンション、事業所ビル等が混在する地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北区東京都北区滝野川５丁目６番４外
標準地の範囲
東	25 m
西	55 m
南	25 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	16 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商業ビル等と共同住宅の混在の状況が当面は続くものと予想されるが、将来的には共同住宅等への建て替えが進むものと予測される。 (2)今後も当面は現状のまま推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 347万1,300 円 1平米 105万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 333万9,060 円 1平米 101万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 347万1,300円 1平米 105万円
前年から次年への変動率 7.5 ％
2022年	1坪 292万5,810円 1平米 88万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 333万9,060円 1平米 101万円
前年から次年への変動率 7.5 ％
2019年	1坪 292万5,810円 1平米 88万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微増、入国制限緩和等により世帯数はやや増加傾向。不動産取引件数は横這い傾向で、区内在住日本人は微増。工場等が再開発で住宅地へ移行。 (2)北区内の人口は微増、世帯数はやや増加。取引件数は横ばいで取引価格は上昇傾向。各種賃料は概ね横ばい傾向で推移している。
地域要因
(1)特になし (2)最寄駅至近の利便性の良好な幹線道路沿いの地域で特に地域要因に変動はないが、マンション用地の希少性により、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区滝野川５丁目６番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	102万4,574 円／平米 338万7,242 円／坪
推定価格 平米 坪	105万1,213 円／平米 347万5,310 円／坪
標準価格 平米 坪	110万6,540 円／平米 365万8,221 円／坪
査定価格 平米 坪	111万 円／平米 366万9,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	都市計画道路
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都北区滝野川５丁目６番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	90万3,611 円／平米 298万7,338 円／坪
推定価格 平米 坪	89万1,447 円／平米 294万7,124 円／坪
標準価格 平米 坪	113万5,601 円／平米 375万4,297 円／坪
査定価格 平米 坪	113万 円／平米 373万5,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２１－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区滝野川５丁目６番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,357 円／平米 39万1,288 円／坪
推定価格 平米 坪	124万381 円／平米 410万700 円／坪
標準価格 平米 坪	123万4,210 円／平米 408万298 円／坪
査定価格 平米 坪	123万 円／平米 406万6,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１６－５公Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都北区滝野川５丁目６番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	80万8,800 円／平米 267万3,893 円／坪
推定価格 平米 坪	87万2,013 円／平米 288万2,875 円／坪
標準価格 平米 坪	94万5,784 円／平米 312万6,762 円／坪
査定価格 平米 坪	94万5,000 円／平米 312万4,170 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０－５公Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都北区滝野川５丁目６番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	83万124 円／平米 274万4,390 円／坪
推定価格 平米 坪	86万8 円／平米 284万3,186 円／坪
標準価格 平米 坪	92万4,740 円／平米 305万7,190 円／坪
査定価格 平米 坪	92万4,000 円／平米 305万4,744 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情