路線価 (2023) 東京都北区赤羽西4-216-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 北区東京都北区赤羽西４丁目２１６番２
価格時点	2023 年
駅名	赤羽駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 132万2,400 円
1平米当たり	1平米 40万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	7,990万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 167万2,836 円 1平米 50万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	8,010万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 167万6,142 円／坪 1平米 50万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として、北区及び周辺区の近隣商業地域。需要者の中心は、地縁的選好性を有する事業者の他、近隣商業地域においては商業集積の高い場合を除き住宅地への転用が進みつつあるため、住宅地への転用を目的とする個人及び地元開発業者等も視野に入る。最寄駅からやや離れているが、地域においては需給は安定しており、土地のみ１５０㎡程度では８０００万円程度までが取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏は北区及び隣接区内に存する近隣商業地域であり、需要者は同一需給圏内の事業者、宅地分譲やマンション開発を企図する地元不動産業者等が中心となる。当該地域は店舗兼共同住宅、事業所等が建ち並ぶ地域である。コロナ禍による停滞感も感染抑制と経済活動とを両立するマインドの定着に伴い解消しつつあり、需給動向は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は土地の場合１平米あたり５００，０００円～５６０，０００円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域は商業集積及び繁華性の低い近隣商業地域で、商業利用目的の需要は地縁的選好性を有する自己利用目的の事業者が主体となっているため、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、収益価格は低めに求められた。一方、市場実態を反映する比準価格は、本件については信頼性の高い取引事例を収集し得た。したがって、比準価格を重視して収益価格を関連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は区内北部に位置した繁華性にやや乏しい近隣商業地域であり、住宅系用途への移行が進みつつある。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係を有する事例から選択して求められており、その規範性は高い。周辺には賃貸マンション等の収益物件も見受けられ、収益物件に対する需要も見込まれる。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を信頼性に応じて相応に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	赤羽駅南西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	47.8 坪 (158 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼住宅、事業所等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観形成重点地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北区東京都北区赤羽西４丁目２１６番２
標準地の範囲
東	20 m
西	60 m
南	10 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	景観形成重点地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅から離れた繁華性の低い近隣商業地域で、近年は徐々に住居系用途への移行が進んでいるが、当面は概ね現状のまま推移するものと予測する。 (2)繁華性に乏しく、住居系用途への移行が進みつつある近隣商業地域であるが、当分は現状を維持したまま推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 172万9,038 円 1平米 52万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 174万8,874 円 1平米 52万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 172万9,038円 1平米 52万3,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 163万3,164円 1平米 49万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 174万8,874円 1平米 52万9,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 163万3,164円 1平米 49万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北区においては、人口は微増、世帯数はやや増加傾向。区内商業地の取引件数は横ばいであるが、取引価格は上昇傾向にある。 (2)区内の人口は微増、世帯数はやや増加傾向にある。コロナ禍による停滞感は解消されつつあり、取引件数は横ばい、取引価格は上昇傾向にある。
地域要因
(1)繁華性の低い近隣商業地域を形成しており現状では特段の変動要因はない。地域の南側で建築中の区立西が丘小学校は令和５年竣工予定である。 (2)店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域で、特段の変動要因はないものの、地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２１－５公Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区赤羽西４丁目２１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	72万3,529 円／平米 239万1,987 円／坪
推定価格 平米 坪	77万1,267 円／平米 254万9,809 円／坪
標準価格 平米 坪	68万7,404 円／平米 227万2,558 円／坪
査定価格 平米 坪	68万7,000 円／平米 227万1,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	396 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１９－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区赤羽西４丁目２１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	58万1,084 円／平米 192万1,064 円／坪
推定価格 平米 坪	57万7,210 円／平米 190万8,256 円／坪
標準価格 平米 坪	52万8,581 円／平米 174万7,489 円／坪
査定価格 平米 坪	52万9,000 円／平米 174万8,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都計道予定地
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１９－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区赤羽西４丁目２１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万4,753 円／平米 143万7,293 円／坪
推定価格 平米 坪	44万4,752 円／平米 147万350 円／坪
標準価格 平米 坪	53万98 円／平米 175万2,504 円／坪
査定価格 平米 坪	53万 円／平米 175万2,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２１－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区赤羽西４丁目２１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万4,836 円／平米 117万3,088 円／坪
推定価格 平米 坪	40万9,245 円／平米 135万2,964 円／坪
標準価格 平米 坪	51万4,774 円／平米 170万1,843 円／坪
査定価格 平米 坪	51万5,000 円／平米 170万2,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１９－５公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区赤羽西４丁目２１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万4,526 円／平米 137万423 円／坪
推定価格 平米 坪	41万501 円／平米 135万7,116 円／坪
標準価格 平米 坪	52万280 円／平米 172万46 円／坪
査定価格 平米 坪	52万 円／平米 171万9,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情