路線価 (2023) 東京都北区上十条3-18-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 北区東京都北区上十条３丁目１８番８
価格時点	2023 年
駅名	十条駅 から 570m
路線価
1坪当たり	1坪 161万9,940 円
1平米当たり	1平米 49万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	5,920万 円 (92 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 212万9,064 円 1平米 64万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,920万 円 (92 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 212万9,064 円／坪 1平米 64万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、北区、隣接区等の商業地域と判定した。市場参加者は自用目的の個人や地元法人、収益目的の投資家、不動産業者等である。高容積率が見込める幹線道路沿いの土地の供給は限られることから、コロナ禍においても需要は強く、高額取引が散見されている。市場参加者の属性等により市場の中心となる価格帯は異なるが、対象標準地規模の土地については㎡あたり６０万円台、土地建物一体の総額は１億円内外と思料される。 (2) 同一需給圏は、北区及び隣接区内の幹線道路に面する路線商業地一帯。典型的な需要者は、借家人から得られる賃料収入を目的とする地元不動産業者等の投資家の他、自己使用目的の各種店舗等経営者等が挙げられる。希少性からロードサイド店舗、事業所等の用地としての需要は底堅く推移している。市場の中心となる価格帯は、土地については６０万円／㎡前後、土地建物一体の場合は標準地規模で１億円内外と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗、共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域であり、自用目的の市場参加者、収益目的の市場参加者ともに想定される。市場参加者は収益性を念頭に置きつつ、代替競争関係にある不動産との比較検討により取引意思を決定することから、相対的には比準価格の説得力が高い。本件では幹線道路沿いの商業地の取引事例に基づく実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　都道４５５号線沿いに店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。典型的需要者は賃料収入を目的とする地元不動産業者等の他、自己使用目的の各種店舗等経営者等が中心である。上記需要者は投資採算性だけでなく、取引市場の動向（市場性）も検討した上で取引意思を決定する。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	十条駅　西方
距離	570 m
土地の状態
土地面積	27.8 坪 (92 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼住宅、マンション等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北区東京都北区上十条３丁目１８番８
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	15 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	14 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いに店舗併用共同住宅等が建ち並ぶ地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (2)近隣地域は、中小規模の飲食店舗ビル、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域である。当面は現況を保持したまま推移していくものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 217万8,654 円 1平米 65万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 219万8,490 円 1平米 66万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 217万8,654円 1平米 65万9,000円
前年から次年への変動率 6.1 ％
2022年	1坪 200万6,742円 1平米 60万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 219万8,490円 1平米 66万5,000円
前年から次年への変動率 6.1 ％
2019年	1坪 200万6,742円 1平米 60万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北区の人口は微増、世帯数はやや増加している。商業地の取引件数は横ばい、取引価格は上昇している。 (2)北区の人口は微増、世帯数はやや増加。商業地の取引件数はおおおむね横ばいだが、取引価格はやや上昇で推移。
地域要因
(1)十条駅西口での市街地再開発事業は、令和３年３月に本体工事が着工されており、工事完了予定は令和６年度である。 (2)十条駅に近い幹線道路沿いの路線商業地域。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区上十条３丁目１８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	70万6,291 円／平米 233万4,998 円／坪
推定価格 平米 坪	87万6,690 円／平米 289万8,337 円／坪
標準価格 平米 坪	66万9,740 円／平米 221万4,160 円／坪
査定価格 平米 坪	67万 円／平米 221万5,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.6 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１９－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区上十条３丁目１８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	58万1,084 円／平米 192万1,064 円／坪
推定価格 平米 坪	57万7,210 円／平米 190万8,256 円／坪
標準価格 平米 坪	64万7,823 円／平米 214万1,703 円／坪
査定価格 平米 坪	64万8,000 円／平米 214万2,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都計道予定地
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１５－５公Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都北区上十条３丁目１８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	84万8,299 円／平米 280万4,476 円／坪
推定価格 平米 坪	84万220 円／平米 277万7,767 円／坪
標準価格 平米 坪	65万6,422 円／平米 217万131 円／坪
査定価格 平米 坪	65万6,000 円／平米 216万8,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	３－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都北区上十条３丁目１８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	58万1,903 円／平米 192万3,771 円／坪
推定価格 平米 坪	59万2,959 円／平米 196万322 円／坪
標準価格 平米 坪	66万7,747 円／平米 220万7,572 円／坪
査定価格 平米 坪	66万8,000 円／平米 220万8,408 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情