路線価 (2023) 東京都北区滝野川6-28-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 北区東京都北区滝野川６丁目２８番５
価格時点	2023 年
駅名	板橋駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 158万6,880 円
1平米当たり	1平米 48万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	9,690万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 206万6,250 円 1平米 62万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	9,730万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 207万6,168 円／坪 1平米 62万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、概ねＪＲ京浜東北・埼京線沿線一円で、需要者の中心は同一需給圏内に地縁的選好性を有する貸ビル業者、事業会社等が中心である。都心への通勤利便性と準幹線沿いの容積率を生かした中層化が進行しており、周辺でのビル・マンション用地需要は潜在的に堅調である。中心的需要は土地で１５０㎡前後、総額８千万円から１億円前後、複合不動産で２～３億円程度である。特に一定規模を備えた開発用地については需要が高い。 (2) 同一需給圏は北区中央部を中心に区内や隣接区の各駅徒歩圏内を中心とした商住混在地域及び近隣商業地域。需要者は地縁的選好性を有する自用目的の法人や賃貸マンション用地を求める投資家及び不動産業者が中心である。繁華性は低いが供給が少ない利便性の良好な地域であるため、需要は比較的旺盛である。市場の中心価格帯は、土地で総額８千万円～１億円程度と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内に存する利用状況等が類似した取引事例から求められた価格で、概ね規範性が高い。一方で、収益価格は現実の利用状況にかんがみ最有効建物を想定して求めた価格である。小規模店舗・営業所等が混在する地域であるが収益物件の取引は少なく自用目的の取引が主体の地域であることから、比準価格を重視して収益価格を参考とし、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市場実態を反映した比準価格と標準地の収益性・投資採算性を反映した収益価格はともに妥当性を有する。また、典型的需要者は自用目的の法人や収益性に着目した投資家等が中心であり、規範性のある事例に基づく実際の取引市場を反映した比準価格、投資家等が重視する収益性に基づく収益価格はいずれも信頼性が高い。そこで、市場実態を反映した比準価格をやや重視し収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	板橋駅南東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	46.9 坪 (155 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗併用住宅、マンション等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北区東京都北区滝野川６丁目２８番５
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗併用住宅、マンション等が混在する近隣商業地域であり、当面の間現状を維持するものと思料する。 (2)今後も当面は現状のまま推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 210万5,922 円 1平米 63万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 217万5,348 円 1平米 65万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 210万5,922円 1平米 63万7,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 198万3,600円 1平米 60万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 217万5,348円 1平米 65万8,000円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2019年	1坪 198万3,600円 1平米 60万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口は微増、世帯数はやや増加傾向で、不動産取引件数は横這い傾向にある。賃料は横ばい傾向で取引価格は上昇傾向を示している。 (2)北区内の人口は微増、世帯数はやや増加。商業地の取引件数は横ばいで取引価格は上昇傾向。各種賃料は概ね横ばい傾向で推移している。
地域要因
(1)特段の地域要因の変動はない。 (2)商況はあまり高くないが利便性の良好な地域で、特に地域要因に変動はないものの、一般的要因の影響を受けて、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因につき特別の変動は見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１５－５公Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都北区滝野川６丁目２８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	54万3,549 円／平米 179万6,973 円／坪
推定価格 平米 坪	57万2,901 円／平米 189万4,011 円／坪
標準価格 平米 坪	64万5,159 円／平米 213万2,896 円／坪
査定価格 平米 坪	64万5,000 円／平米 213万2,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１９－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区滝野川６丁目２８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	58万1,084 円／平米 192万1,064 円／坪
推定価格 平米 坪	57万7,210 円／平米 190万8,256 円／坪
標準価格 平米 坪	63万4,297 円／平米 209万6,986 円／坪
査定価格 平米 坪	63万4,000 円／平米 209万6,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都計道予定地
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１－５公Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都北区滝野川６丁目２８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	66万9,953 円／平米 221万4,865 円／坪
推定価格 平米 坪	68万5,060 円／平米 226万4,808 円／坪
標準価格 平米 坪	63万5,492 円／平米 210万937 円／坪
査定価格 平米 坪	63万5,000 円／平米 209万9,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２１－５公Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区滝野川６丁目２８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万3,025 円／平米 189万4,421 円／坪
推定価格 平米 坪	56万4,293 円／平米 186万5,553 円／坪
標準価格 平米 坪	63万4,037 円／平米 209万6,126 円／坪
査定価格 平米 坪	63万4,000 円／平米 209万6,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観形成重点地区
特別な事情