路線価 (2023) 東京都北区王子5-3-33 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 北区東京都北区王子５丁目３番３３
価格時点	2023 年
駅名	王子神谷駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 214万8,900 円
1平米当たり	1平米 65万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2億9,100万 円 (334 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 288万2,832 円 1平米 87万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	2億9,100万 円 (334 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 287万6,220 円／坪 1平米 87万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として、北区及び周辺区内の普通商業地域と判定した。需要者の中心は、地縁的選好性のある事業者や貸しビル事業者、マンション開発業者等。近年、駅からやや離れた商業地域においては、商業利用目的の需要よりも高容積率を背景としたマンション用地需要の引き合いが多いが、地域は駅との接近性及び高容積率が両立し商業的利用も見込まれ、需要は旺盛である。画地規模等により幅があるが、土地取引で３億円程度までが市場での取引の中心。 (2) 同一需給圏を北区及びその周辺区における商業地域と判定した。典型的な需要者としては賃貸及び分譲マンションの開発事業者や投資家等が考えられるが、駅からの接近性や交通量の多さに応じて、低層階における商業系用途の需要も見込まれる。マンション素地の需要が高まっていることから、代替競争不動産における地価は上昇傾向にある。商業地については規模や立地条件等により単価、総額共に格差が大きく、市場の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域の中心的な需要者は収益性に着目するものと考えられ収益価格がより説得力をもつが、実証性の面で留意が必要である。比準価格は、市場参加者が収益性をも踏まえた結果成立した取引価格より査定されており実証的ではあるが、収集事例如何により信頼度に差異が生じる。本件については信頼性の高い取引事例を多数収集しえたため、比準価格をやや重視し収益価格を関連付け、且つ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 商業地の取引市場においては、同一需給圏内の代替競争不動産の価格水準を把握の上、収益性も考慮して取引の意思決定がなされる。現実の取引においては物件の市場性や収益性も加味して取引価格を決定しているものと思料され、その取引価格に基づいた比準価格はより実証性に優れる。よって、比準価格を中心に、収益性を反映した収益価格を関連づけて、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	王子神谷駅南東方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	101 坪 (334 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層マンション、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北区東京都北区王子５丁目３番３３
標準地の範囲
東	30 m
西	60 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗、事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅からも近い幹線街路沿いの商業地域で、中高層マンションも多く、地域の高層化は進展している。地域要因について特段の変化は考えづらく、今後も現状のまま推移すると予測する。 (2)当該地域は、王子神谷駅から至近の中高層店舗・事務所付共同住宅が建ち並ぶ商業地域である。周囲に特段の開発動向等もなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗、事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 293万9,034 円 1平米 88万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 304万1,520 円 1平米 92万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 293万9,034円 1平米 88万9,000円
前年から次年への変動率 7.1 ％
2022年	1坪 269万1,084円 1平米 81万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 304万1,520円 1平米 92万円
前年から次年への変動率 6.9 ％
2019年	1坪 269万1,084円 1平米 81万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北区においては、人口は微増、世帯数はやや増加傾向。区内商業地の取引件数は横ばいであるが、取引価格は上昇傾向にある。 (2)区内の商業地の取引件数はほぼ横ばい、オフィス、店舗の賃料は横ばい、マンション賃料はやや上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)中高層店舗兼共同住宅や事務所ビルが多くみられる駅近接で幹線街路沿い高容積率の商業地域で、地域要因に特段の変動は見られない。 (2)王子神谷駅至近の幹線道路沿いの商業地域であり、地域特性に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区王子５丁目３番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	70万6,291 円／平米 233万4,998 円／坪
推定価格 平米 坪	87万6,690 円／平米 289万8,337 円／坪
標準価格 平米 坪	97万1,940 円／平米 321万3,234 円／坪
査定価格 平米 坪	97万2,000 円／平米 321万3,432 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.6 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区王子５丁目３番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	78万7,567 円／平米 260万3,697 円／坪
推定価格 平米 坪	80万2,860 円／平米 265万4,255 円／坪
標準価格 平米 坪	82万5,139 円／平米 272万7,910 円／坪
査定価格 平米 坪	82万5,000 円／平米 272万7,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４－５公Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区王子５丁目３番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	57万4,147 円／平米 189万8,130 円／坪
推定価格 平米 坪	67万6,830 円／平米 223万7,600 円／坪
標準価格 平米 坪	86万8,845 円／平米 287万2,402 円／坪
査定価格 平米 坪	86万9,000 円／平米 287万2,914 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.2 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区王子５丁目３番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	110万9,233 円／平米 366万7,124 円／坪
推定価格 平米 坪	113万8,310 円／平米 376万3,253 円／坪
標準価格 平米 坪	123万5,950 円／平米 408万6,051 円／坪
査定価格 平米 坪	124万 円／平米 409万9,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	都市計画道路
特別な事情