路線価 (2023) 東京都北区西ケ原1-55-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 北区東京都北区西ケ原１丁目５５番１０
価格時点	2023 年
駅名	駒込駅 から 410m
路線価
1坪当たり	1坪 201万6,660 円
1平米当たり	1平米 61万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億2,100万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 260万1,822 円 1平米 78万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億2,100万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 259万8,516 円／坪 1平米 78万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、北区及びその隣接区内において店舗事務所や店舗併用住宅等が混在する近隣商業地域である。需要者の中心は、地縁的選好性のある個人や事業者等である。霜降銀座商店街の一角に位置し繁華性、利便性は高く、商業用途、賃貸住宅の需要も見込まれる。商業地の取引件数は少なく価格帯にはかなり幅が大きいものの、総額１～３億円程度が売買市場での中心価格帯と見られる。 (2) 同一需給圏は北区及び隣接区の商業地域の存する圏域と判断する。需要者の中心は北区在住者及び同一需給圏内に地縁性を有する事業者、不動産業者等が中心となり、実需、投資用、両面からの需要が想定される。市況は供給不足感が強く、価格は上昇傾向にある。同一需給圏内の近隣商業地域における新規の土地供給は、住宅用途前提の取引も見受けられる。市場における中心価格帯は１００㎡程度の土地であれば、５０００万円から８０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小規模な自用の店舗及び賃貸用店舗付マンション等が混在する商住混在の近隣商業地域である。自用が多く、これを反映し比準価格よりも収益価格が低位に求められた。商業地域であり収益価格を重視すべきであるが、上の理由により収益性よりも他の効用を重視する自用の不動産が多い地域性を勘案し、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は駒込駅周辺の商業地域に位置し、指定容積率との関連から、収益性及び投資採算性に着目しての取引も想定されるが、これら収益性等を考慮したうえで成約に至った実際の取引価格から試算した比準価格は、商業地においても規範性は高く、需要者の行動原理にも合致し、より説得力が高いと判断する。以上より、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	駒込駅北西方
距離	410 m
土地の状態
土地面積	46.6 坪 (154 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北区東京都北区西ケ原１丁目５５番１０
標準地の範囲
東	20 m
西	150 m
南	20 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	17 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３．７ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)細街路沿いに形成された旧来からの近隣商業地域で、地域要因に特段の変化は見られず、当面は現状維持のまま推移すると予測する。 (2)当面は現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 270万1,002 円 1平米 81万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 269万7,696 円 1平米 81万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 270万1,002円 1平米 81万7,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 250万2,642円 1平米 75万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 269万7,696円 1平米 81万6,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 250万2,642円 1平米 75万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)感染症による混乱は収束に向かいつつあり、低金利政策は継続し不動産取引価格は上昇傾向にある。区内の人口は微増、世帯数はやや増加。 (2)区内の人口、世帯数は微増傾向で推移。取引件数は概ね横這いで推移している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化は見られず、当分は現状のまま推移するものと予測する。 (2)成熟した商業地域であり、地域要因に大きな変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。市場競争力は中位程度であると判断した。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１３－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区西ケ原１丁目５５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	83万5,140 円／平米 276万973 円／坪
推定価格 平米 坪	87万8,646 円／平米 290万4,804 円／坪
標準価格 平米 坪	81万7,345 円／平米 270万2,143 円／坪
査定価格 平米 坪	81万7,000 円／平米 270万1,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	320 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区西ケ原１丁目５５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	66万7,687 円／平米 220万7,373 円／坪
推定価格 平米 坪	68万8,385 円／平米 227万5,801 円／坪
標準価格 平米 坪	81万5,622 円／平米 269万6,446 円／坪
査定価格 平米 坪	81万6,000 円／平米 269万7,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４－５公Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区西ケ原１丁目５５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	70万3,930 円／平米 232万7,193 円／坪
推定価格 平米 坪	91万4,096 円／平米 302万2,001 円／坪
標準価格 平米 坪	85万1,907 円／平米 281万6,405 円／坪
査定価格 平米 坪	85万2,000 円／平米 281万6,712 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.2 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４－５公Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区西ケ原１丁目５５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	94万9,347 円／平米 313万8,541 円／坪
推定価格 平米 坪	99万4,916 円／平米 328万9,192 円／坪
標準価格 平米 坪	81万1,514 円／平米 268万2,865 円／坪
査定価格 平米 坪	81万2,000 円／平米 268万4,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情