路線価 (2023) 東京都荒川区南千住7-96-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 荒川区東京都荒川区南千住７丁目９６番１
価格時点	2023 年
駅名	南千住駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 125万6,280 円
1平米当たり	1平米 38万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	7,040万 円 (147 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 158万3,574 円 1平米 47万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	7,060万 円 (147 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 158万6,880 円／坪 1平米 48万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、荒川区を中心にＪＲ常磐線・京浜東北線、東京メトロ日比谷線、都電荒川線各駅から徒歩圏内に存する住宅地域である。需要者の中心は区内在住者が主体であるが、利便性の高さから埼玉県や隣接区等からの転入需要も見られる。需要者は一次取得者が多く、市場への新規供給は、規模を小さく分割して総額を抑えた戸建分譲販売が主流である。取引の中心価格帯は、土地で総額３千万台、新築戸建住宅で総額５～６千万円前後である。 (2) 同一需給圏は、荒川区を中心にＪＲ常磐線、東京メトロ日比谷線・千代田線沿線各駅から徒歩圏内となる住宅地域である。主たる需要者の中心は、一次取得者、買換取得者層で、地縁的選好性を有する居住者のほか周辺区からの転入者も多い。市場の需給動向については、需要は堅調であり供給も継続的にある。市場での中心となる価格帯（総額）は、新築戸建で５，０００万～７，０００万円前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例を収集し、適宜に補修正を行って求められた価格で、市場に立脚した実証的な性格を有する。一方で、収益価格は現実の利用状況を勘案し、対象地における最有効建物を想定して理論的に求めた価格であり、対象不動産の収益性を反映して適切に求められた。自己使用目的の取引が主体の地域であるので、比準価格を重視し、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域はアパート、一般住宅、作業所の混在する住宅地域であり、賃貸経営も散見されるものの、主に自用目的が中心として取引されている。従って、当該不動産取引の典型的な需要者は、収益性よりも居住の快適性を重視して取引意思を決定するものと考えられることから、市場性を反映して実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	南千住駅西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	44.5 坪 (147 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート、作業所等が混在する地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	270 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	荒川区東京都荒川区南千住７丁目９６番１
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	最低敷地６０㎡
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	270 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅や共同住宅のほか、作業所等が混在する地域であり、当面の間現状で推移すると予測する。 (2)当該地域は、南千住駅から徒歩圏内の住工混在の住宅地として熟成しており、特段の価格変動要因も認められないため、当分の間は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 161万22 円 1平米 48万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 165万3,000 円 1平米 50万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 161万22円 1平米 48万7,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 152万4,066円 1平米 46万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 165万3,000円 1平米 50万円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 152万4,066円 1平米 46万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口は横這い、世帯数はやや増加傾向で、取引件数は横ばい傾向である。賃料は横ばい傾向で取引価格は上昇傾向を示している。 (2)区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加となっている。取引件数はほぼ横ばい、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)特段の地域要因の変動はない。 (2)ＪＲ常磐線南千住駅から徒歩圏内の一般住宅、作業所が混在する地域である。地域要因に特別な変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因につき特別の変動は見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１－５公Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区南千住７丁目９６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万4,518 円／平米 153万5,697 円／坪
推定価格 平米 坪	45万4,542 円／平米 150万2,716 円／坪
標準価格 平米 坪	48万3,041 円／平米 159万6,934 円／坪
査定価格 平米 坪	48万3,000 円／平米 159万6,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	3.7 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１６－５公Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区南千住７丁目９６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万5,156 円／平米 153万7,806 円／坪
推定価格 平米 坪	45万6,747 円／平米 151万6 円／坪
標準価格 平米 坪	49万1,126 円／平米 162万3,663 円／坪
査定価格 平米 坪	49万1,000 円／平米 162万3,246 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１６－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区南千住７丁目９６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万6,419 円／平米 167万4,221 円／坪
推定価格 平米 坪	50万6,419 円／平米 167万4,221 円／坪
標準価格 平米 坪	55万3,463 円／平米 182万9,749 円／坪
査定価格 平米 坪	55万3,000 円／平米 182万8,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２－５公Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区南千住７丁目９６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万4,414 円／平米 160万1,473 円／坪
推定価格 平米 坪	49万3,730 円／平米 163万2,271 円／坪
標準価格 平米 坪	48万5,955 円／平米 160万6,567 円／坪
査定価格 平米 坪	48万6,000 円／平米 160万6,716 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２－５公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区南千住７丁目９６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万433 円／平米 158万8,311 円／坪
推定価格 平米 坪	45万8,004 円／平米 151万4,161 円／坪
標準価格 平米 坪	48万8,277 円／平米 161万4,244 円／坪
査定価格 平米 坪	48万8,000 円／平米 161万3,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.3 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情