路線価 (2023) 東京都荒川区南千住3-141-26 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 荒川区東京都荒川区南千住３丁目１４１番２６
価格時点	2023 年
駅名	南千住駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1億4,600万 円 (355 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 137万5,296 円 1平米 41万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億4,600万 円 (355 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 137万5,296 円／坪 1平米 41万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は荒川区内等の一般住宅、共同住宅等がみられる住宅地域と判定した。市場参加者は自用目的の個人、収益目的の個人または法人投資家、マンション開発目的の不動産業者等が想定される。コロナ禍においても規模大の土地についての需要は根強く、立地等によっては需要が競合する可能性がある。対象標準地について市場での中心となる価格帯は、㎡あたり４０万円台と把握した。 (2) 同一需給圏は、荒川区を中心にＪＲ常磐線、東京メトロ日比谷線・千代田線沿線各駅を最寄駅とする住宅地域である。主たる需要者は、大規模画地は不動産業者及びマンション開発業者等であり、小規模画地は一次取得者、買換取得者等である。市場の需給動向については、需要は堅調であるが供給は少なく推移している。市場での中心となる価格帯は、土地で、４０～５０万円／㎡前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市場参加者は、自用または収益目的の個人ないし法人等であり、収益性を念頭に置きつつ、市場の動向に着目して取引意思を決定する。よって、市場の特性に適合した手法は取引事例比較法である。同一需給圏内の類似地域等に所在する規模大の取引事例に基づいた比準価格は実証的であり、相対的に説得力を有する。よって、比準価格を重視し、理論的な収益価格を参酌して、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は一般住宅、共同住宅等の混在する住宅地域である。対象標準地は規模が大きく、主な需用者は賃貸・分譲事業を目的とした投資家、不動産業者等が中心であり、取引にあたっては市場性のみならず収益性を考慮して意思決定されると思料する。本件については、収益価格は想定的要素を多分に含むことを考慮し、取引の実勢を反映して実証的な比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	南千住駅南東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	107.4 坪 (355 平米)
私道分面積	5 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、中層マンション等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	荒川区東京都荒川区南千住３丁目１４１番２６
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	18 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　５．９ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層共同住宅や一般住宅等が見られる地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状のまま推移するものと思料される。 (2)当該地域は、中高層共同住宅、戸建住宅の建ち並ぶ住宅地として熟成しており、特段の価格変動要因も認められないため、当分の間は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 143万8,110 円 1平米 43万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 143万1,498 円 1平米 43万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 143万8,110円 1平米 43万5,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 133万5,624円 1平米 40万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 143万1,498円 1平米 43万3,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 133万5,624円 1平米 40万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)荒川区の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加している。住宅地の取引件数はほぼ横ばい、取引価格は上昇している。　 (2)区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加となっている。取引件数はほぼ横ばい、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。 (2)ＪＲ常磐線南千住駅からやや離れた一般住宅、共同住宅、駐車場等が混在する住宅地域である。地域要因に特別な変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１２－５公Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区南千住３丁目１４１番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万7,307 円／平米 151万1,857 円／坪
推定価格 平米 坪	46万894 円／平米 152万3,716 円／坪
標準価格 平米 坪	42万8,340 円／平米 141万6,092 円／坪
査定価格 平米 坪	43万7,000 円／平米 144万4,722 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２－５公Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区南千住３丁目１４１番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万7,704 円／平米 105万329 円／坪
推定価格 平米 坪	31万8,612 円／平米 105万3,331 円／坪
標準価格 平米 坪	41万4,859 円／平米 137万1,524 円／坪
査定価格 平米 坪	42万3,000 円／平米 139万8,438 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	７－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区南千住３丁目１４１番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	64万2,136 円／平米 212万2,902 円／坪
推定価格 平米 坪	60万1,186 円／平米 198万7,521 円／坪
標準価格 平米 坪	44万429 円／平米 145万6,058 円／坪
査定価格 平米 坪	44万9,000 円／平米 148万4,394 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	246 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.1 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	７－５公Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区南千住３丁目１４１番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万9,259 円／平米 168万3,610 円／坪
推定価格 平米 坪	53万201 円／平米 175万2,845 円／坪
標準価格 平米 坪	42万1,129 円／平米 139万2,252 円／坪
査定価格 平米 坪	43万 円／平米 142万1,580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	246 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.7 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情