路線価 (2023) 東京都荒川区東日暮里3-1338-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 荒川区東京都荒川区東日暮里３丁目１３３８番１外
価格時点	2023 年
駅名	三河島駅 から 240m
路線価
1坪当たり	1坪 224万8,080 円
1平米当たり	1平米 68万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億4,800万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 291万2,586 円 1平米 88万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億4,800万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 291万2,586 円／坪 1平米 88万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は区内一帯と北区の一部と判定した。中小規模の面積の画地からなるが、幹線道路沿いで高層化が容易なので、総額が大きくなることから最終需要者は主に法人で、マンション事業者の参入が見込め、現に前面道路沿いでも建設中である。標準地周辺はマンションや店舗兼住宅が主体であるが、店舗による繁華性はそれほど高くなく、面積がまとまればマンション用地としての需要はかなり大きいと思われる。中心価格帯は数億～１０億円程度とみられる。 (2) 同一需給圏は、荒川区及び周辺区の幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者層は、当該地域内において自用目的の各種法人事業者の他、賃貸・分譲マンションの開発を目的とする不動産業者等である。市場の需給動向は、需要が多いものの供給は少なく推移している。市場での中心となる価格帯（総額）は、取引総額の幅が大きい地域ではあるが、土地取引で１～２億円前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地域だが店舗や事務所のほか共同住宅も多くみられる。三河島駅に近く、日暮里駅にも徒歩可能な立地のため賃貸市場としての熟成度は高いが、投資目的ではなく自用、分譲マンション用地としての需要のほうが相対的に大きいとみられる。よって取引事例に基づく比準価格を標準として賃貸による収益価格を比較考量して、単価と総額との関連を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 事業目的の自用取引の他、収益物件の取引が散見される等、取引実態には多様性が見られる。標準地は商業地域に存するものの、店舗利用等の収益性を見込めるのは低層階が中心であり、標準画地規模もやや小さく、商業収益性は低いと思料する。よって、現実の取引市場に基礎を置いた規範性の高い比準価格を重視して収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	三河島駅南方
距離	240 m
土地の状態
土地面積	50.8 坪 (168 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、中高層マンション等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	19.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	荒川区東京都荒川区東日暮里３丁目１３３８番１外
標準地の範囲
東	20 m
西	40 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	１９．３ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	最低敷地６０㎡
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特段の変化はなく、また予想されないので、おおむね現状のまま推移すると思われる。 (2)当該地域は、中高層店舗兼共同住宅地として熟成しており、特段の価格形成要因も認められないため、今後とも現状を維持しつつ推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 307万4,580 円 1平米 93万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 301万8,378 円 1平米 91万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 307万4,580円 1平米 93万円
前年から次年への変動率 6 ％
2022年	1坪 274万7,286円 1平米 83万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 301万8,378円 1平米 91万3,000円
前年から次年への変動率 6 ％
2019年	1坪 274万7,286円 1平米 83万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加。土地取引件数は商業地は横這い。取引価格は上昇。賃料はオフィス、店舗とも横這い。 (2)区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加となっている。取引件数はほぼ横ばい、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)周辺の状況に変化はない。 (2)ＪＲ三河島駅に近い幹線道路沿いの商業地域である。地域要因に特別な変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区東日暮里３丁目１３３８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	88万4,382 円／平米 292万3,767 円／坪
推定価格 平米 坪	93万370 円／平米 307万5,803 円／坪
標準価格 平米 坪	95万5,205 円／平米 315万7,908 円／坪
査定価格 平米 坪	95万5,000 円／平米 315万7,230 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２－５公Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区東日暮里３丁目１３３８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	80万6,610 円／平米 266万6,653 円／坪
推定価格 平米 坪	83万9,889 円／平米 277万6,673 円／坪
標準価格 平米 坪	92万931 円／平米 304万4,598 円／坪
査定価格 平米 坪	92万1,000 円／平米 304万4,826 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都荒川区東日暮里３丁目１３３８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	110万9,233 円／平米 366万7,124 円／坪
推定価格 平米 坪	113万8,310 円／平米 376万3,253 円／坪
標準価格 平米 坪	124万8,147 円／平米 412万6,374 円／坪
査定価格 平米 坪	125万 円／平米 413万2,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	都市計画道路
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１５－５公Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区東日暮里３丁目１３３８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	84万8,299 円／平米 280万4,476 円／坪
推定価格 平米 坪	84万220 円／平米 277万7,767 円／坪
標準価格 平米 坪	94万3,008 円／平米 311万7,584 円／坪
査定価格 平米 坪	94万3,000 円／平米 311万7,558 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１６－５公Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区東日暮里３丁目１３３８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	80万8,800 円／平米 267万3,893 円／坪
推定価格 平米 坪	87万2,013 円／平米 288万2,875 円／坪
標準価格 平米 坪	89万8,982 円／平米 297万2,034 円／坪
査定価格 平米 坪	89万9,000 円／平米 297万2,094 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情