路線価 (2023) 東京都荒川区町屋3-1010-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 荒川区東京都荒川区町屋３丁目１０１０番５
価格時点	2023 年
駅名	町屋駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 224万8,080 円
1平米当たり	1平米 68万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億5,600万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 283万6,548 円 1平米 85万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億5,600万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 282万6,630 円／坪 1平米 85万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は荒川区及びその隣接区に存する幹線道路沿いの商業地域で、高度利用が見込める地域と判断した。需要者の中心は投資法人及び個人投資家、不動産開発業者等と考えられる。商業地域であるが、交通利便性が良好なことから住宅としての需要も高く、低層店舗の建替え等に伴い、中高層部分の共同住宅化が進んでいる。立地等による繁華性の程度により価格は大きく異なるが、中心価格帯は土地２００㎡程度で総額１億円から２億円程度と把握した。 (2) 同一需給圏の範囲は、概ね荒川区及び隣接区の幹線道路沿い等に見られる商業地域である。需要者は、同一需給圏内に所縁のある事業者やマンション開発業者等が中心となる。周辺では旧来からの店舗付住宅など、小規模画地のマンションへの集約化傾向が見られる。新型コロナによる影響からの脱却、金融緩和政策等を背景に市況は堅調で、物件の供給が限定的なため引き合いも強い。中心価格帯は、土地２００㎡として総額１億５千万円から２億円程度と把握した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 町屋駅からは多少距離があるが、低層部分の店舗の需要は十分に見込め、また高い賃貸住宅需要も見込めるため、同一需給圏内の取引事例価格を基に試算した市場の実態を反映している比準価格と、周辺の賃貸事例を基に標準地の収益性を求めた収益価格を関連付け、さらに、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の属する地域は、幹線道路沿いに中高層店舗付マンションや店舗併用住宅等が建ち並ぶ商業地域であるため、市場性のほか収益性からの検討も有用である。したがって、多数の事例の中から類似性の高い事例を採用して試算され、実証的で説得力のある比準価格と、対象標準地の最有効使用に基づく収益性に着目して求めた収益価格を相互に関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	町屋駅北東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	55.1 坪 (182 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	荒川区東京都荒川区町屋３丁目１０１０番５
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の店舗付共同住宅を中心に店舗、共同住宅が混在している地域で、格別の変動要因はなく現状のまま維持するものと予測する。 (2)尾竹橋通り沿いに中高層の店舗付マンション等が建ち並ぶ商業地域で、変動要因は特に見当たらないことから、当面は現在の地域性を保ちつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 294万8,952 円 1平米 89万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 293万5,728 円 1平米 88万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 294万8,952円 1平米 89万2,000円
前年から次年への変動率 5.9 ％
2022年	1坪 267万7,860円 1平米 81万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 293万5,728円 1平米 88万8,000円
前年から次年への変動率 5.6 ％
2019年	1坪 267万7,860円 1平米 81万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加である。コロナ禍の影響はほぼなくなり、商業活動も戻りつつある。不動産需要は堅調に推移している。 (2)荒川区の人口はほぼ横這い、世帯数はやや増加傾向にある。区内商業地の取引件数は横這い、取引価格は上昇傾向が窺える。
地域要因
(1)低層部分の店舗需要も見込め、賃貸住宅需要とも堅調である。地域要因に特に変動はない。 (2)駅から続く商業地域内のマンション適地であり、地域要因に格別の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	７－５公Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区町屋３丁目１０１０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	70万5,716 円／平米 233万3,097 円／坪
推定価格 平米 坪	70万9,142 円／平米 234万4,423 円／坪
標準価格 平米 坪	90万6,831 円／平米 299万7,983 円／坪
査定価格 平米 坪	90万7,000 円／平米 299万8,542 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	2.3 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１５－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区町屋３丁目１０１０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万 円／平米 181万8,300 円／坪
推定価格 平米 坪	61万4,136 円／平米 203万334 円／坪
標準価格 平米 坪	88万3,649 円／平米 292万1,344 円／坪
査定価格 平米 坪	88万4,000 円／平米 292万2,504 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１５－５公Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区町屋３丁目１０１０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	76万1,035 円／平米 251万5,982 円／坪
推定価格 平米 坪	79万715 円／平米 261万4,104 円／坪
標準価格 平米 坪	91万962 円／平米 301万1,640 円／坪
査定価格 平米 坪	91万1,000 円／平米 301万1,766 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１６－５公Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区町屋３丁目１０１０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	80万8,800 円／平米 267万3,893 円／坪
推定価格 平米 坪	87万2,013 円／平米 288万2,875 円／坪
標準価格 平米 坪	86万7,675 円／平米 286万8,534 円／坪
査定価格 平米 坪	86万8,000 円／平米 286万9,608 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情