路線価 (2023) 東京都板橋区成増2-185-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 板橋区東京都板橋区成増２丁目１８５番１０
価格時点	2023 年
駅名	成増駅 から 470m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	4,470万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 128万6,034 円 1平米 38万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	4,490万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 128万9,340 円／坪 1平米 39万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は板橋区北西部の東武東上線沿線及び東京メトロ有楽町線の各駅を最寄駅とする住宅地。需要者は区内及び隣接区の都心通勤者・自営業者等が中心で、一部埼玉県内の転入者も見受けられる。利便性の比較的良好な地域で供給は限られてるが需要は底堅い。市場の中心価格帯は、土地で３，０００万円～４，０００万円程度、新築の建売住宅では総額４，５００万円～５，５００万円が中心。 (2) 同一需給圏は板橋区北西部を中心とする東武東上線及び東京メトロ有楽町沿線の住宅地域。需要者の中心は主に地縁的選好性を有する個人や不動産開発業者等である。需給動向については、成増駅から徒歩圏内にある利便性の良い住宅地のため、不動産需要は堅調に推移している。需要の中心は土地で３，０００万円～４，０００万円程度、新築戸建住宅で５，０００万円～５，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にアパートや事業所等が見受けられるが、自用の一般住宅としての利用を前提とした取引が中心の地域である。以上により、収益性の価格形成に対する影響がやや希薄な地域であるため、取引の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格も比較考量のうえ、単価と総額との関連、地域の動向等を勘案し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅の中に営業所等が見られる住宅地域であるが、一般住宅を中心とした自用目的の取引が多数であり、収益性よりも居住の快適性、利便性を重視した取引が中心となっている。したがって、市場における実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	成増駅北西方
距離	470 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	営業所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に営業所等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板橋区東京都板橋区成増２丁目１８５番１０
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	14 m
面積	126 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	最低敷地７０㎡
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今後も当面は現状のまま推移していくものと予測する。 (2)一般住宅の中に営業所等が見られる住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 131万9,094 円 1平米 39万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 132万5,706 円 1平米 40万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 131万9,094円 1平米 39万9,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 126万2,892円 1平米 38万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 132万5,706円 1平米 40万1,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 126万2,892円 1平米 38万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)板橋区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加。住宅地の取引件数はほぼ横ばいで取引価格は上昇傾向。各種賃料は概ね横ばい傾向で推移している。 (2)区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加。不動産の取引件数はほぼ横ばいであるものの、取引価格は上昇傾向で推移。
地域要因
(1)旧来からの住宅地で特に地域要因に変動はないが、利便性が比較的良好で一般的要因の影響も受けて、地価はやや上昇傾向にある。 (2)成増駅から徒歩圏内にある利便性の良い住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	８－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区成増２丁目１８５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万1,219 円／平米 112万8,070 円／坪
推定価格 平米 坪	32万5,124 円／平米 107万4,860 円／坪
標準価格 平米 坪	36万7,787 円／平米 121万5,904 円／坪
査定価格 平米 坪	37万5,000 円／平米 123万9,750 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地８０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	８－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区成増２丁目１８５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	37万1,594 円／平米 122万8,490 円／坪
推定価格 平米 坪	36万4,448 円／平米 120万4,865 円／坪
標準価格 平米 坪	38万3,226 円／平米 126万6,945 円／坪
査定価格 平米 坪	39万1,000 円／平米 129万2,646 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	８－５公Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区成増２丁目１８５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万3,397 円／平米 106万9,150 円／坪
推定価格 平米 坪	37万9,704 円／平米 125万5,301 円／坪
標準価格 平米 坪	43万5,940 円／平米 144万1,218 円／坪
査定価格 平米 坪	44万5,000 円／平米 147万1,170 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２０－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区成増２丁目１８５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	35万6,213 円／平米 117万7,640 円／坪
推定価格 平米 坪	40万394 円／平米 132万3,703 円／坪
標準価格 平米 坪	42万1,467 円／平米 139万3,370 円／坪
査定価格 平米 坪	43万 円／平米 142万1,580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情