路線価 (2023) 東京都板橋区富士見町31-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 板橋区東京都板橋区富士見町３１番２０
価格時点	2023 年
駅名	中板橋駅 から 630m
路線価
1坪当たり	1坪 115万7,100 円
1平米当たり	1平米 35万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	7,720万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 151万842 円 1平米 45万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	7,720万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 151万842 円／坪 1平米 45万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として区内の東武東上線と都営三田線の間の地域と判定した。生活道路に面した小規模な土地の最終需要者は個人が主体である。標準地周辺は中小規模の低層の戸建住宅、共同住宅が建ち並ぶ地域で、取引は多くはないものの需要は根強いとみられる。新築建売住宅では総額５０００～６０００万円程度が中心水準である。 (2) 同一需給圏は板橋区南部及び隣接区内の東武東上線、都営三田線等の各駅から徒歩圏の住宅地域で、需要者は同一需給圏内の居住者が大半である。当該地域は一般住宅が多く見られ、住環境も良好である。堅調な住宅需要を背景に、コロナ禍にあっても需給動向は安定的に推移している。土地の場合１平米あたり４４０，０００円～５００，０００円程度、新築戸建住宅で総額４，５００万円～５，５００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 低層住宅地だが、共同住宅もみられる。賃貸市場としての熟成度は高くはなく、ワンルームより資産活用のファミリー物件が多い。現在の市況では戸建住宅等自用での需要が中心とみられるので、取引事例に基づく比準価格を標準として、賃貸による収益価格を参考とし、単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 当該地域は区内南部に位置し、一般住宅、アパート、店舗等が混在する住宅地域であり、主として自用目的での取引が中心である。アパート等の収益物件も見受けられるが、土地に対する投資採算性はやや低い。したがって、比準価格を標準として、収益価格を信頼性に応じて相応に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	中板橋駅北方
距離	630 m
土地の状態
土地面積	51.1 坪 (169 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパート、店舗等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板橋区東京都板橋区富士見町３１番２０
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	15 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位　北５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	最低敷地６０㎡
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特段の変化はなく、また予想されないので、おおむね現状のまま推移すると思われる。 (2)住宅地として熟成しており、近隣地域の価格に大きな変動をもたらす要因は見受けられず、当分は現状を維持したまま推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地と判断した。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 153万3,984 円 1平米 46万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 154万7,208 円 1平米 46万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 153万3,984円 1平米 46万4,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 145万1,334円 1平米 43万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 154万7,208円 1平米 46万8,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 145万1,334円 1平米 43万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加。土地取引件数は住宅地はほぼ横ばい。取引価格は上昇。賃料はマンションは横這い。 (2)区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加傾向、コロナ禍による停滞感は解消されつつあり、取引件数はほぼ横ばい、取引価格は上昇傾向にある。
地域要因
(1)すでに市街地として成熟した地域であり、周辺の状況にも変化はない。 (2)一般住宅、アパート、店舗等が混在する地域であり、特段の変動要因はないものの、地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	３－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区富士見町３１番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	37万6,336 円／平米 124万4,167 円／坪
推定価格 平米 坪	39万2,465 円／平米 129万7,489 円／坪
標準価格 平米 坪	45万3,193 円／平米 149万8,256 円／坪
査定価格 平米 坪	46万2,000 円／平米 152万7,372 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区富士見町３１番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万9,146 円／平米 115万4,277 円／坪
推定価格 平米 坪	45万1,708 円／平米 149万3,347 円／坪
標準価格 平米 坪	41万7,475 円／平米 138万172 円／坪
査定価格 平米 坪	42万6,000 円／平米 140万8,356 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１１－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区富士見町３１番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	47万7,783 円／平米 157万9,551 円／坪
推定価格 平米 坪	45万1,289 円／平米 149万1,961 円／坪
標準価格 平米 坪	50万1,432 円／平米 165万7,734 円／坪
査定価格 平米 坪	51万1,000 円／平米 168万9,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１２－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区富士見町３１番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	44万3,966 円／平米 146万7,752 円／坪
推定価格 平米 坪	44万5,276 円／平米 147万2,082 円／坪
標準価格 平米 坪	45万4,827 円／平米 150万3,658 円／坪
査定価格 平米 坪	46万4,000 円／平米 153万3,984 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	248 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6.2 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１７－５公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区富士見町３１番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	46万2,671 円／平米 152万9,590 円／坪
推定価格 平米 坪	48万3,744 円／平米 159万9,258 円／坪
標準価格 平米 坪	45万1,675 円／平米 149万3,238 円／坪
査定価格 平米 坪	46万1,000 円／平米 152万4,066 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	248 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情