路線価 (2023) 東京都板橋区高島平7-29-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 板橋区東京都板橋区高島平７丁目２９番９
価格時点	2023 年
駅名	新高島平駅 から 480m
路線価
1坪当たり	1坪 89万2,620 円
1平米当たり	1平米 27万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	1億3,000万 円 (375 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 114万3,876 円 1平米 34万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億3,000万 円 (375 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 114万3,876 円／坪 1平米 34万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、都営三田線沿線の板橋区北部を主として、東武東上線沿線及び埼玉県の一部を含む地域。需要者の中心は、共同住宅を求める事業者、建売目的の不動産業者、戸建住宅を求める個人等で、同一需給圏外からの転入も見られる。共同住宅が多いほか戸建分譲での細分化も進みつつあるが、需給は概ね均衡程度の状況にある。需要の中心は、３００㎡程度の住宅用地で１億円以上、小規模な新築戸建住宅では４５００万円～５５００万円前後である。 (2) 同一需給圏の範囲は、新高島平駅など都営三田線沿線から徒歩圏の住宅地域で、板橋区西部に広がる地域である。需要者としては、板橋区に居住するなど地縁的選好性を有する戸建住宅需要者が中心であるが、一部開発目的の法人による取引もみられ、土地のみの単独取引は比較的少ない。不動産需要は堅調に推移しており、供給に比して需要はより多くなっている。建売住宅の取引価格は４，５００万円～５，５００万円程度が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格においては、標準地の取引で想定される需要者の属性に留意し、標準地の規模と類似する取引事例を採用していることから、信頼性は高い。収益価格は、賃貸事例に基づく収益等により試算したが、最有効使用を想定した建物には容積率未消化部分もあり、低位に求められたことから、相対的な規範性は劣るものと判断した。よって、比準価格を重視し、収益価格をも比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) アパート、マンション等の収益物件などもみられるが、取引の中心は戸建住宅であり、自用目的の取引が中心である。比準価格が収益価格よりも高く試算されているのも、自用目的の取引が中心であり、市場性が収益性よりも高く評価されているためであると考えられる。よって、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新高島平駅北東方
距離	480 m
土地の状態
土地面積	113.4 坪 (375 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模中層共同住宅が多い区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板橋区東京都板橋区高島平７丁目２９番９
標準地の範囲
東	45 m
西	70 m
南	60 m
北	65 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	21 m
面積	380 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	最低敷地７０㎡
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模中層共同住宅が多い区画整理済の住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、当面は概ね現状と同様に推移していくものと思料する。 (2)中層の共同住宅、戸建住宅が混在する区画整然とした住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状維持で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 116万7,018 円 1平米 35万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 117万324 円 1平米 35万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 116万7,018円 1平米 35万3,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 112万4,040円 1平米 34万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 117万324円 1平米 35万4,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 112万4,040円 1平米 34万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口は横這いで高齢化率が高い。住宅需要は底堅く取引件数は前年比で横這いだが、取引価格は前年比で上昇。賃料は前年比で横這い程度。 (2)区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加している。不動産の取引価格は上昇、住宅地の取引件数はほぼ横ば　い、マンション賃料は横ばいである。
地域要因
(1)共同住宅が多い住宅地域である。地域要因に特段の変動は見られない。 (2)中層の共同住宅、戸建住宅が混在する区画整然とした住宅地域で、地域要因に特段の変動はみられない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	８－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区高島平７丁目２９番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万2,171 円／平米 113万1,217 円／坪
推定価格 平米 坪	34万5,251 円／平米 114万1,400 円／坪
標準価格 平米 坪	33万1,972 円／平米 109万7,499 円／坪
査定価格 平米 坪	33万2,000 円／平米 109万7,592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	３－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区高島平７丁目２９番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	34万1,112 円／平米 112万7,716 円／坪
推定価格 平米 坪	33万5,151 円／平米 110万8,009 円／坪
標準価格 平米 坪	34万1,991 円／平米 113万622 円／坪
査定価格 平米 坪	34万2,000 円／平米 113万652 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１６－５公Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区高島平７丁目２９番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万9,155 円／平米 115万4,306 円／坪
推定価格 平米 坪	35万4,043 円／平米 117万466 円／坪
標準価格 平米 坪	36万8,795 円／平米 121万9,236 円／坪
査定価格 平米 坪	36万9,000 円／平米 121万9,914 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２０－５公Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区高島平７丁目２９番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万4,550 円／平米 94万722 円／坪
推定価格 平米 坪	30万1,149 円／平米 99万5,599 円／坪
標準価格 平米 坪	36万7,703 円／平米 121万5,626 円／坪
査定価格 平米 坪	36万8,000 円／平米 121万6,608 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情