路線価 (2023) 東京都板橋区小茂根1-195-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 板橋区東京都板橋区小茂根１丁目１９５番１外
価格時点	2023 年
駅名	小竹向原駅 から 410m
路線価
1坪当たり	1坪 158万6,880 円
1平米当たり	1平米 48万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	4億6,100万 円 (731 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 208万2,780 円 1平米 63万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	4億6,100万 円 (731 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 208万2,780 円／坪 1平米 63万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、板橋区、練馬区など東京メトロ有楽町線・副都心線および東武東上線沿線で、幹線道路沿いを中心に事業所やマンションが混在する地域である。需要者はマンションデベロッパーや不動産業者などであり、最寄駅から近いこともあり、比較的多くの需要が見込まれる。不動産需要は堅調に推移しており、供給に比して需要はより多くなっている。取引される不動産の中心価格帯は土地で４億円～５億円程度である。 (2) 同一需給圏を板橋区及び隣接区内の住宅地域及び住商混在地域と判断した。新築分譲マンションの需要が安定しており、対象標準地と代替競争の関係にある画地規模の大きい画地についてはマンションデベロッパーや不動産業者を中心に需要は旺盛であるが、供給が限定的であるため、素地価格は上昇傾向で推移している。画地規模や容積率等により素地価格は大きく異なり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中規模マンション、事業所が混在する住宅地域であるが、分譲マンションを建設し、販売するマンション業者による取引があると同時に、事業者等による自用目的の取引もある。つまり、開発に基づく収益性が重視されていると同時に市場性についても重視されている。以上より、本件においては開発法による価格と比準価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも配慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内において実際に取引された規模の大きい画地の取引事例に基づいており実証性が高い。開発法による価格は、マンション開発を想定の上、その投資採算性を反映した価格が得られた。いずれの価格も規範性を有するものと判断するが、本件においては典型的な需要者がより重視する開発法による価格を中心に、比準価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも配慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	小竹向原駅北西方
距離	410 m
土地の状態
土地面積	221.1 坪 (731 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模マンション、事業所が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板橋区東京都板橋区小茂根１丁目１９５番１外
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	21 m
面積	735 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模マンション、事業所が混在する住宅地域であるが、今後はマンション等への建て替えによる住宅地としての純化が徐々に進むものと予測される。 (2)中規模マンション、事業所、店舗等が混在する地域であり、今後はマンション等への建て替えにより住宅地としての性格を強めていくものと予測する。特段の開発動向はなく当面は現状のまま推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ中層共同住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 213万5,676 円 1平米 64万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 214万8,900 円 1平米 65万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 213万5,676円 1平米 64万6,000円
前年から次年への変動率 6.1 ％
2022年	1坪 196万3,764円 1平米 59万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 214万8,900円 1平米 65万円
前年から次年への変動率 6.1 ％
2019年	1坪 196万3,764円 1平米 59万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加している。不動産の取引価格は上昇、住宅地の取引件数はほぼ横ば　い、マンション賃料は横ばいである。 (2)区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加傾向、住宅地の取引件数はほぼ横ばいで推移している。金融政策やウクライナ情勢等に注視が必要である。
地域要因
(1)小竹向原駅を最寄駅とし、幹線道路沿いに共同住宅が建ち並ぶ地域であり、地域要因に特段の変動はみられない。 (2)地域要因に特段の変動はみられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	８－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区小茂根１丁目１９５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	59万1,981 円／平米 195万7,089 円／坪
推定価格 平米 坪	57万4,503 円／平米 189万9,307 円／坪
標準価格 平米 坪	63万6,216 円／平米 210万3,330 円／坪
査定価格 平米 坪	63万 円／平米 208万2,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１７－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区小茂根１丁目１９５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	68万9,791 円／平米 228万449 円／坪
推定価格 平米 坪	67万6,652 円／平米 223万7,012 円／坪
標準価格 平米 坪	68万3,487 円／平米 225万9,608 円／坪
査定価格 平米 坪	67万7,000 円／平米 223万8,162 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１８－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区小茂根１丁目１９５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万8,547 円／平米 168万1,256 円／坪
推定価格 平米 坪	54万8,695 円／平米 181万3,986 円／坪
標準価格 平米 坪	57万7,574 円／平米 190万9,460 円／坪
査定価格 平米 坪	57万2,000 円／平米 189万1,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１１－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区小茂根１丁目１９５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	82万8,937 円／平米 274万466 円／坪
推定価格 平米 坪	90万4,375 円／平米 298万9,864 円／坪
標準価格 平米 坪	70万9,870 円／平米 234万6,830 円／坪
査定価格 平米 坪	70万3,000 円／平米 232万4,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.2 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情