路線価 (2023) 東京都板橋区加賀1-3356-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 板橋区東京都板橋区加賀１丁目３３５６番３
価格時点	2023 年
駅名	板橋区役所前駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 138万8,520 円
1平米当たり	1平米 42万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (5346 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 181万4,994 円 1平米 54万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (5346 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 181万1,688 円／坪 1平米 54万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、板橋区を中心に、隣接する周辺区で、規模が大きく、高度利用が可能な土地、いわゆるマンション適地の所在する地域と判定した。主たる需要者はマンションデベロッパーを中心に、投資目的の賃貸事業者、福祉関連施設の事業者等多岐にわたる。中心価格帯は、規模、用途により様々だが、土地値で５億前後、総事業費で１０億円程度が主流と思われる。 (2) 同一需給圏は、概ね板橋区及び北区の画地規模が大きなマンション素地が存する地域である。需要者は大規模画地においては不動産業者及びマンション開発業者等である。市場の需給動向については、需要は堅調であり供給も継続的にある。市場での素地の取引総額は、その規模によって幅が大きく１０００㎡程度で５億円前後と推定され、新築マンションの価格は５０００～７０００万円前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 区内のマンション建築可能な土地は、希少性から、強い引き合いが予想され、土地の奪い合いから、比準価格には上振れの可能性が認められる。一方、開発法による価格にも、超低金利、好調な販売実績を背景に、リスクオンの動きが見られ、高めの価格水準を指標する傾向が認められる。本件では、両者は近似し、関連付けを行い、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (2) 当該地域は居住環境の良好な住宅地域である。標準地の規模及び需要者の属性に鑑み、これら需要者と予想される取引事例から求めた比準価格は市場性を反映して実証的である。一方、開発事業者の投資採算性を反映した開発法による価格は信頼性が高い。以上から、市場の実態を反映した比準価格及び投資採算性を反映した開発法による価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	板橋区役所前駅北東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	1617.1 坪 (5346 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の共同住宅、事業所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板橋区東京都板橋区加賀１丁目３３５６番３
標準地の範囲
東	68 m
西	60 m
南	38 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層分譲マンション地
画地の形状等
間口	45.5 m
奥行き	120 m
面積	5500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ない
街路	１２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層マンションが建ち並び、地域的変化は乏しく、現状のまま推移するものと予測される。 (2)中高層の共同住宅が多く見られる住宅地域として熟成しており、特段の価格変動要因も認められないため、当分の間は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層分譲マンション地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 181万8,300 円 1平米 55万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 181万4,994 円 1平米 54万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 181万8,300円 1平米 55万円
前年から次年への変動率 5.6 ％
2022年	1坪 171万9,120円 1平米 52万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 181万4,994円 1平米 54万9,000円
前年から次年への変動率 5.4 ％
2019年	1坪 171万9,120円 1平米 52万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加、取引件数はほぼ横ばいの状況で推移している。住宅地価には上昇の傾向がみられる。 (2)区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加となっている。取引件数はほぼ横ばい、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はみられない。 (2)都営三田線板橋区役所前駅から徒歩圏内の成熟した住宅地域である。地域要因に特別な変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	３－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区加賀１丁目３３５６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万7,840 円／平米 187万7,279 円／坪
推定価格 平米 坪	57万5,222 円／平米 190万1,684 円／坪
標準価格 平米 坪	63万1,418 円／平米 208万7,468 円／坪
査定価格 平米 坪	63万1,000 円／平米 208万6,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１７－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区加賀１丁目３３５６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	44万1,431 円／平米 145万9,371 円／坪
推定価格 平米 坪	44万8,022 円／平米 148万1,161 円／坪
標準価格 平米 坪	48万2,263 円／平米 159万4,361 円／坪
査定価格 平米 坪	48万2,000 円／平米 159万3,492 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１４－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都板橋区加賀１丁目３３５６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	61万3,736 円／平米 202万9,011 円／坪
推定価格 平米 坪	66万3,586 円／平米 219万3,815 円／坪
標準価格 平米 坪	55万3,450 円／平米 182万9,706 円／坪
査定価格 平米 坪	55万3,000 円／平米 182万8,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１９－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都板橋区加賀１丁目３３５６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	48万7,891 円／平米 161万2,968 円／坪
推定価格 平米 坪	50万4,818 円／平米 166万8,928 円／坪
標準価格 平米 坪	52万6,950 円／平米 174万2,097 円／坪
査定価格 平米 坪	52万7,000 円／平米 174万2,262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情