路線価 (2023) 東京都板橋区赤塚2-804-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 板橋区東京都板橋区赤塚２丁目８０４番３
価格時点	2023 年
駅名	下赤塚駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 178万5,240 円
1平米当たり	1平米 54万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5,220万 円 (75 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 230万976 円 1平米 69万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	5,240万 円 (75 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 231万894 円／坪 1平米 69万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は区内の駅周辺の近隣商業地域で、路面店舗が中心の地域と判定した。需要者は当該地域に地縁を有する個人、法人、飲食チェーン等が主流と思料される。比較的小規模な画地が多く、多様性は劣るものの、人通りが多く、店舗需要は十分見込める。中心価格帯は、規模により様々だが、個人でも資金調達可能な１億円以下が主流と思われる。 (2) 同一需給圏は、主に板橋区及び隣接区内の各鉄道沿線の各駅から徒歩圏に位置する商業地域である。需要者は自己使用目的の事業者のほか、個人を含む投資家、不動産業者等も見られる。駅前商業地は供給が少ないが、稀少性から需要は底堅く、地価は強含みで推移している。駅周辺の商業地の土地取引は少なく、規模や利用目的によって価格にもばらつきがある為、取引の中心価格帯は判然としないが、土地は概ね坪当り２１０～２６０万円程度の取引が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅前立地で、地積規模が小さく、取引市場は希少性から強い引き合いが予想される。一方、賃貸市場は、路面店舗以外の上層階に弱さがみられ、テナントが安定しない。よって収益価格はやや低位に求められたものと思料される。したがって比準価格を重視し、収益価格も比較考量のうえ、さらに、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は業種が多岐にわたる駅前の商業地域であり、最有効建物の想定に困難な面がある。一方、取引事例比較法では、地理的に離れた事例も採用しているが、いずれも近隣地域と同様の商業地域的色彩を帯びた地域の取引事例で、要因比較も妥当な範囲で行ない得ており、比準価格の規範性は高い。よって、要因比較が妥当な比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	下赤塚駅北方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	22.7 坪 (75 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模な店舗、飲食店が多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板橋区東京都板橋区赤塚２丁目８０４番３
標準地の範囲
東	0 m
西	40 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	12 m
面積	75 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前商業地として安定しており、当面、現状のまま推移するものと予測される。 (2)近隣地域は、小規模な店舗、飲食店が多い駅前の商業地域として熟成しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 239万238 円 1平米 72万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 241万6,686 円 1平米 73万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 239万238円 1平米 72万3,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 222万4,938円 1平米 67万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 241万6,686円 1平米 73万1,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 222万4,938円 1平米 67万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加、取引件数はほぼ横ばいの状況で推移している。商業地価には上昇の傾向がみられる。 (2)区内の人口は略横這い傾向。不動産市場は一時的に停滞したが、徐々に回復傾向で推移しており、区内の商業地の需要は依然底堅い。
地域要因
(1)店舗需要に弱さがみられる。 (2)小規模な店舗、飲食店が多い駅前の商業地域であり、上記一般的要因を反映し、地価は強含み傾向にある。その他、特に地域要因に変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１８－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区赤塚２丁目８０４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	91万1,983 円／平米 301万5,016 円／坪
推定価格 平米 坪	92万6,289 円／平米 306万2,311 円／坪
標準価格 平米 坪	93万3,759 円／平米 308万7,007 円／坪
査定価格 平米 坪	93万4,000 円／平米 308万7,804 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１１－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区赤塚２丁目８０４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	50万2,934 円／平米 166万2,700 円／坪
推定価格 平米 坪	50万8,969 円／平米 168万2,652 円／坪
標準価格 平米 坪	62万8,357 円／平米 207万7,348 円／坪
査定価格 平米 坪	62万8,000 円／平米 207万6,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１１－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区赤塚２丁目８０４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	47万2,500 円／平米 156万2,085 円／坪
推定価格 平米 坪	46万2,150 円／平米 152万7,868 円／坪
標準価格 平米 坪	64万985 円／平米 211万9,096 円／坪
査定価格 平米 坪	64万1,000 円／平米 211万9,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.2 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１８－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区赤塚２丁目８０４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万6,844 円／平米 200万6,226 円／坪
推定価格 平米 坪	60万2,084 円／平米 199万490 円／坪
標準価格 平米 坪	69万7,664 円／平米 230万6,477 円／坪
査定価格 平米 坪	69万8,000 円／平米 230万7,588 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	2 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情