路線価 (2023) 東京都板橋区上板橋1-4753-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 板橋区東京都板橋区上板橋１丁目４７５３番８
価格時点	2023 年
駅名	上板橋駅 から 270m
路線価
1坪当たり	1坪 158万6,880 円
1平米当たり	1平米 48万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	4,600万 円 (74 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 205万6,332 円 1平米 62万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	4,630万 円 (74 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 206万6,250 円／坪 1平米 62万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、最寄駅から徒歩圏の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ板橋区内の近隣商業地域である。商業用途での取引がみられる一方、住宅用途を前提とした取引もみられるようになってきている。需要者の中心は地縁的選好性を有する個人事業主やチェーン店舗を展開する法人などであると考えられる。不動産需要は堅調に推移しており増加傾向であるが、供給は少ない。中心となる価格帯は１００㎡前後の土地で６，０００万円～６，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は板橋区及び隣接区内に存する近隣商業地域及び住商混在地域であり、典型的な需要者としては同一需給圏内の事業者のほか、一定規模以上の画地についてはマンション開発業者等が考えられる。商業地については旺盛な需要に比して供給が限定的であり、地価は上昇傾向で推移している。商業地の取引は規模や立地条件等により取引価格、単価共に大きく異なるが、需要の中心となる価格帯は１００㎡程度の画地で５５００～７０００万円程度となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗付共同住宅、小規模店舗などが建ち並ぶ近隣商業地域である。それぞれの不動産においては収益物件も多く、収益性も重視されるが、従来からある建物を中心に経営者自らが不動産を所有しているケースも多いと考えられ、自用目的の取引も多い。よって、本件においては市場の動向を的確に反映し、適正に補修正されている比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内における代替競争不動産の実際の取引事例に基づき実証性に優れる。収益価格は収益性を示し商業地の取引においては重視される価格であるが、算定の過程で想定部分が多く含まれ、相対的に信頼性が劣る。よって、市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	上板橋駅南方
距離	270 m
土地の状態
土地面積	22.4 坪 (74 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模小売店舗が街道沿いに建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板橋区東京都板橋区上板橋１丁目４７５３番８
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	12 m
面積	72 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	最低敷地６０㎡
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域である。一定の繁華性を有するが、特段の変動要因はな　く、当面は現状維持で推移するものと予測される。 (2)主に中小規模の小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域である。令和３年３月に上板橋駅南口の東地区で市街地再開発組合の設立が認可されたが、近隣地域においては当面は現状を維持したまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ中層店舗付共同住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 210万5,922 円 1平米 63万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 209万9,310 円 1平米 63万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 210万5,922円 1平米 63万7,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2022年	1坪 197万376円 1平米 59万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 209万9,310円 1平米 63万5,000円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2019年	1坪 197万376円 1平米 59万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加している。不動産の取引価格は上昇、商業地の取引件数は横ばい、店舗賃料も横ばいである。 (2)区内の商業地の取引件数は横ばい。オフィス、店舗及びマンション賃料は横ばいで推移している。
地域要因
(1)上板橋駅から連なる店舗、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域で、地域要因に特段の変動はみられない。 (2)上板橋駅南口において再開発事業が進められているが、近隣地域においては特段の要因変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１８－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区上板橋１丁目４７５３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	54万5,792 円／平米 180万4,388 円／坪
推定価格 平米 坪	67万361 円／平米 221万6,213 円／坪
標準価格 平米 坪	65万7,862 円／平米 217万4,892 円／坪
査定価格 平米 坪	65万8,000 円／平米 217万5,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	260 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区上板橋１丁目４７５３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万6,084 円／平米 187万1,474 円／坪
推定価格 平米 坪	57万7,972 円／平米 191万775 円／坪
標準価格 平米 坪	60万8,392 円／平米 201万1,344 円／坪
査定価格 平米 坪	60万8,000 円／平米 201万48 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	３－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区上板橋１丁目４７５３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万8,733 円／平米 151万6,571 円／坪
推定価格 平米 坪	46万6,990 円／平米 154万3,869 円／坪
標準価格 平米 坪	56万2,639 円／平米 186万85 円／坪
査定価格 平米 坪	56万3,000 円／平米 186万1,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１７－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区上板橋１丁目４７５３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	75万5,451 円／平米 249万7,521 円／坪
推定価格 平米 坪	79万3,765 円／平米 262万4,187 円／坪
標準価格 平米 坪	71万8,990 円／平米 237万6,981 円／坪
査定価格 平米 坪	71万9,000 円／平米 237万7,014 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１１－５公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区上板橋１丁目４７５３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	78万8,807 円／平米 260万7,796 円／坪
推定価格 平米 坪	81万1,682 円／平米 268万3,421 円／坪
標準価格 平米 坪	76万2 円／平米 251万2,567 円／坪
査定価格 平米 坪	76万 円／平米 251万2,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情