路線価 (2023) 東京都板橋区東坂下2-11-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 板橋区東京都板橋区東坂下２丁目１１番４
価格時点	2023 年
駅名	蓮根駅 から 880m
路線価
1坪当たり	1坪 119万160 円
1平米当たり	1平米 36万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	2億2,100万 円 (470 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 155万3,820 円 1平米 47万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億2,100万 円 (470 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 155万3,820 円／坪 1平米 47万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は板橋区内及び北区北部を含む幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は地縁的選好性を有する自用目的の法人やロードサイド型の店舗の出店を目的とする事業者を中心に、マンション開発業者も見られる。繁華性はそれほど高くはないため、商業的な利用は低層階に限られる。市場の中心価格帯は、立地、取引規模により様々であるが４０～６０万円／㎡程度と把握される。 (2) 同一需給圏は、板橋区及びその周辺区等における商業地域であり、特に代替性が高いのは、幹線道路沿いの商業地域である。近隣地域は、最寄り駅への接近性はやや劣るが、用途の多様性が認められる地域である。需要者の用途的ニーズは様々であり、自己使用目的や収益目的の法人等が需要者の中心と思料する。近隣地域は用途の多様性が認められることから、需給は比較的安定している。市場での価格帯は土地で４５～５０万円／㎡程度が中心と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市場で代替性を反映した比準価格と標準地の収益性を反映した収益価格はともに妥当性を有する。商業地域であれば収益価格を重視すべきであるが、需要者は自用目的の法人等もあり、収益価格が建築費等の各種数値に想定要因を多く含むことも考慮し、比準価格と収益価格を比較考量し、代表標準地の規準価格との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は自動車販売会社、店舗等の建ち並ぶ商業地域であり、主たる需要者は、そのニーズによって市場性や収益性を指標として市場参入することが想定される。また、取引事例比較法において採用した取引事例は、実際の不動産取引市場において売買が成立したものであり、比準価格の信頼度は高いと判断する。よって、本件では比準価格をやや重視するとともに収益価格を比較考量して、且つ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	蓮根駅北東方
距離	880 m
土地の状態
土地面積	142.2 坪 (470 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	自動車販売会社、店舗等の建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板橋区東京都板橋区東坂下２丁目１１番４
標準地の範囲
東	50 m
西	25 m
南	45 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	18 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ　　　国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いに店舗・事業所・共同住宅が見られる商業地域である。価格形成要因に大きな変化を及ぼす要因は見当たらないため、当面は現状のまま推移すると予測される。 (2)自動車販売会社、店舗等の建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状の商業地域として推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 161万22 円 1平米 48万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 157万350 円 1平米 47万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 161万22円 1平米 48万7,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2022年	1坪 148万7,700円 1平米 45万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 157万350円 1平米 47万5,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2019年	1坪 148万7,700円 1平米 45万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加である。コロナ禍の影響はほぼなくなり、商業活動も戻りつつある。不動産需要は堅調に推移している。 (2)区内の人口はほぼ横ばいで推移している。景気は緩やかに持ち直しており、地価水準は上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)幹線道路沿いの土地は供給が少なく、需要は堅調である。格別の変動要因はない。 (2)自動車販売会社、店舗等の建ち並ぶ商業地域であり、近隣地域及びその周辺地域における地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	３－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区東坂下２丁目１１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	58万1,903 円／平米 192万3,771 円／坪
推定価格 平米 坪	59万2,959 円／平米 196万322 円／坪
標準価格 平米 坪	57万6,808 円／平米 190万6,927 円／坪
査定価格 平米 坪	57万1,000 円／平米 188万7,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	８－５公Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区東坂下２丁目１１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万5,773 円／平米 137万4,546 円／坪
推定価格 平米 坪	43万5,730 円／平米 144万523 円／坪
標準価格 平米 坪	46万6,520 円／平米 154万2,315 円／坪
査定価格 平米 坪	46万2,000 円／平米 152万7,372 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	97 ％
基準容積率	292 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１１－５公Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区東坂下２丁目１１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	76万3,774 円／平米 252万5,037 円／坪
推定価格 平米 坪	83万5,569 円／平米 276万2,391 円／坪
標準価格 平米 坪	46万5,239 円／平米 153万8,080 円／坪
査定価格 平米 坪	46万1,000 円／平米 152万4,066 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２１－５公Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都板橋区東坂下２丁目１１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万7,067 円／平米 204万24 円／坪
推定価格 平米 坪	66万632 円／平米 218万4,049 円／坪
標準価格 平米 坪	53万7,536 円／平米 177万7,094 円／坪
査定価格 平米 坪	53万2,000 円／平米 175万8,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	2.9 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	３－５公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区東坂下２丁目１１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万8,733 円／平米 151万6,571 円／坪
推定価格 平米 坪	46万6,990 円／平米 154万3,869 円／坪
標準価格 平米 坪	47万1,231 円／平米 155万7,890 円／坪
査定価格 平米 坪	46万7,000 円／平米 154万3,902 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情