路線価 (2023) 東京都板橋区志村3-13-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 板橋区東京都板橋区志村３丁目１３番６
価格時点	2023 年
駅名	志村三丁目駅 から 70m
路線価
1坪当たり	1坪 135万5,460 円
1平米当たり	1平米 41万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5億6,400万 円 (1022 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 182万4,912 円 1平米 55万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	5億6,400万 円 (1022 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 182万4,912 円／坪 1平米 55万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、板橋区及びその隣接区の鉄道駅周辺の近隣商業地域等で、需要者の中心は同一需給圏内に地縁的選好性を有する貸ビル業者、事業会社等の法人が中心である。最寄り駅に近接し都心への交通利便性が優れていることから、上層階を住宅とした中層化が進行しており、周辺でのマンション用地需要は潜在的に堅調である。中心的需要は土地で１０００㎡前後、総額５億円前後である。一定規模を備えた開発用地については需要者間の競争が激しい。 (2) 同一需給圏は主として、板橋区及び周辺区内の近隣商業地域。需要者の中心は、事業会社や貸しビル事業者の法人で、マンション開発業者等も視野に入る。近隣地域は商業地域としては商業集積は低く商圏も小さいが、最寄駅との接近性が良好で画地規模も大きいことから、中高層店舗兼共同住宅敷地としての利用の他、事業所ビル用地やマンション用地としても引き合いは強い。１０００㎡程度の画地規模で６億円程度までが市場での取引の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内に存する利用状況等が類似した取引事例から求められた価格で、概ね規範性が高い。一方で、収益価格は現実の利用状況にかんがみ最有効建物を想定して求めた価格である。小規模店舗・営業所等が混在する地域であるが収益物件の取引は少なく自用目的の取引が主体の地域であることから、比準価格を重視して収益価格を参考とし、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域の中心的な需要者は収益性に着目するものと考えられ収益価格が説得力をもつが、実証性の面で留意が必要である。比準価格は、市場参加者が収益性をも踏まえた結果成立した取引価格より査定されており実証的ではあるが、収集事例如何により信頼度に差異が生じる。本件については信頼性の高い取引事例を収集しえたため、比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	志村三丁目駅東方
距離	70 m
土地の状態
土地面積	309.1 坪 (1022 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	小売店舗や飲食店舗が見られる駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板橋区東京都板橋区志村３丁目１３番６
標準地の範囲
東	70 m
西	20 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	最低敷地７０㎡
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)格別の地域要因の変動はなく、当面の間現状を維持するものと思料する。 (2)志村三丁目駅近接の商業地域で、近年は駅高架下に店舗の出店が見られるが、当面は地域要因について特段の変化は考えづらく、現状のまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 186万7,890 円 1平米 56万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 185万4,666 円 1平米 56万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 186万7,890円 1平米 56万5,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 177万2,016円 1平米 53万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 185万4,666円 1平米 56万1,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 177万2,016円 1平米 53万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)区内の人口は横這い、世帯数はやや増加傾向で、取引件数は横ばい傾向にある。賃料は横ばい傾向、取引価格は上昇傾向を示している。 (2)板橋区においては、人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加傾向。区内商業地の取引件数は横ばいであるが、取引価格は上昇傾向にある。
地域要因
(1)特段の地域要因の変動はない。 (2)志村三丁目駅に近接した商業地域で、地域要因の特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因につき特別の変動は見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１７－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区志村３丁目１３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	44万1,431 円／平米 145万9,371 円／坪
推定価格 平米 坪	44万8,022 円／平米 148万1,161 円／坪
標準価格 平米 坪	53万6,553 円／平米 177万3,844 円／坪
査定価格 平米 坪	56万3,000 円／平米 186万1,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１４－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都板橋区志村３丁目１３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	61万3,736 円／平米 202万9,011 円／坪
推定価格 平米 坪	66万3,586 円／平米 219万3,815 円／坪
標準価格 平米 坪	60万7,124 円／平米 200万7,152 円／坪
査定価格 平米 坪	63万7,000 円／平米 210万5,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.7 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区志村３丁目１３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万5,058 円／平米 143万8,302 円／坪
推定価格 平米 坪	45万2,389 円／平米 149万5,598 円／坪
標準価格 平米 坪	53万6,642 円／平米 177万4,138 円／坪
査定価格 平米 坪	56万3,000 円／平米 186万1,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	３－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区志村３丁目１３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万7,840 円／平米 187万7,279 円／坪
推定価格 平米 坪	57万5,222 円／平米 190万1,684 円／坪
標準価格 平米 坪	54万2,662 円／平米 179万4,041 円／坪
査定価格 平米 坪	57万 円／平米 188万4,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１９－５公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都板橋区志村３丁目１３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	48万7,891 円／平米 161万2,968 円／坪
推定価格 平米 坪	50万4,818 円／平米 166万8,928 円／坪
標準価格 平米 坪	53万8,186 円／平米 177万9,243 円／坪
査定価格 平米 坪	56万5,000 円／平米 186万7,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情