路線価 (2023) 東京都板橋区成増3-315-42 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 板橋区東京都板橋区成増３丁目３１５番４２
価格時点	2023 年
駅名	成増駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 122万3,220 円
1平米当たり	1平米 37万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	6,520万 円 (139 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 155万514 円 1平米 46万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	6,530万 円 (139 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 155万3,820 円／坪 1平米 47万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は板橋区内と判定した。最終需要者は規模によって個人も法人も考えられる。成増駅を中心とする商業地域の外側に位置し、近隣を対象とする小規模な店舗等からなる地域である。駅へ向かう道路に面しているが、駅前の商業地域とは離れており、人通りは多くはなく繁華性は高いとは言えない。地価は周辺地域の価格推移、特にマンション用地の影響も受けながら上昇しているとみられる。規模により総額が変わるが、総額で１～２億円までと思われる。 (2) 同一需給圏は、板橋区及び隣接する区に存する店舗兼住宅や共同住宅が連たんする近隣商業地である。主たる需要者は板橋区及び隣接区に地縁性を持つ事業者や投資家であり、重視される価格形成要因は、集客力に影響を与える背後地からの利便性と収益性である。コロナ禍による影響はほぼ無くなり、同一需給圏内の土地供給は乏しいことから利便性の高い商業地の土地取引は、依然土地価格の総額で４～７千万円程度で取引されている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地域だが標準地付近では店舗の賃貸は少なく、２階以上は店舗には向かないとみられる。駅前商店街とは言い難い立地であり、賃貸市場としての熟成度は高いとは言えない。比準価格と収益価格との開差は比較的小さいが、比準価格のほうが規範性が高いと判断し、実証的な比準価格を標準として、賃貸による収益価格を比較考量して、代表標準地との検討、単価と総額との関連を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域の主たる需要者は当該地域に地縁性を有する事業者等であるが、店舗や住宅・事務所が賃貸に供されている建物も存するため、賃貸収益に着目した需要も多少見込まれる。したがって、本件においては市場の実勢を反映した比準価格を基礎として、収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	成増駅北西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	42 坪 (139 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板橋区東京都板橋区成増３丁目３１５番４２
標準地の範囲
東	5 m
西	20 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	20 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	最低敷地７０㎡
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特段の変化はなく、おおむね現状のまま推移すると思われる。 (2)対象不動産が存する地域は成増駅からほど近い繁華性がやや弱い近隣商業地域であり、店舗を誘導する地区計画も指定されていないことから当面は現状のまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 162万9,858 円 1平米 49万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 157万6,962 円 1平米 47万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 162万9,858円 1平米 49万3,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 151万4,148円 1平米 45万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 157万6,962円 1平米 47万7,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 151万4,148円 1平米 45万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加。土地取引件数は商業地は横這い。取引価格は上昇。賃料はオフィス、店舗とも横這い。 (2)区内の人口は横ばい、世帯数はやや増加傾向にある。商業地の取引件数は横ばい、取引価格は上昇傾向にあるが、賃料は横ばいである。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化はなく、価格への影響はみられない。 (2)東武東上線成増駅近くの比較的広幅員の道路に面した繁華性がやや劣る近隣商業地域であり、地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	８－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区成増３丁目３１５番４２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万2,962 円／平米 149万7,492 円／坪
推定価格 平米 坪	44万5,486 円／平米 147万2,777 円／坪
標準価格 平米 坪	47万8,503 円／平米 158万1,931 円／坪
査定価格 平米 坪	47万9,000 円／平米 158万3,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	８－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区成増３丁目３１５番４２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	59万1,981 円／平米 195万7,089 円／坪
推定価格 平米 坪	57万4,503 円／平米 189万9,307 円／坪
標準価格 平米 坪	51万669 円／平米 168万8,272 円／坪
査定価格 平米 坪	51万1,000 円／平米 168万9,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１８－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区成増３丁目３１５番４２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万8,547 円／平米 168万1,256 円／坪
推定価格 平米 坪	54万8,695 円／平米 181万3,986 円／坪
標準価格 平米 坪	47万9,210 円／平米 158万4,268 円／坪
査定価格 平米 坪	47万9,000 円／平米 158万3,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区成増３丁目３１５番４２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万6,084 円／平米 187万1,474 円／坪
推定価格 平米 坪	57万7,972 円／平米 191万775 円／坪
標準価格 平米 坪	51万5,127 円／平米 170万3,010 円／坪
査定価格 平米 坪	51万5,000 円／平米 170万2,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１７－５公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区成増３丁目３１５番４２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	79万7,612 円／平米 263万6,905 円／坪
推定価格 平米 坪	82万7,921 円／平米 273万7,107 円／坪
標準価格 平米 坪	63万557 円／平米 208万4,621 円／坪
査定価格 平米 坪	63万1,000 円／平米 208万6,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情