路線価 (2023) 東京都板橋区蓮沼町26-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 板橋区東京都板橋区蓮沼町２６番９
価格時点	2023 年
駅名	本蓮沼駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 135万5,460 円
1平米当たり	1平米 41万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	8,060万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 171万9,120 円 1平米 52万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,060万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 171万9,120 円／坪 1平米 52万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は板橋区及び周辺区に存し、商店街等、近隣住民の消費に支えられた近隣商業地域を形成している範囲と考えられる。区内の近隣商業地域は住宅地化の傾向が見られ、需要者は店舗経営者以外に、賃貸事業者、自用の住宅需要者、不動産業者等多岐にわたる。中心価格帯は、規模により様々だが、個人でも資金調達可能な２億円以下が主流と思われる。 (2) 同一需給圏の範囲は、板橋区及びその隣接区内において店舗事務所や店舗併用住宅等が混在する近隣商業地域である。需要者の中心は、地縁的選好性のある個人や投資用物件の建築を目的とする事業者等である。本蓮沼駅から北区の大規模スポーツ施設への通り道で一定の繁華性を保っており、商業用途、賃貸住宅の需要も見込まれる。商業地の取引件数は少なく価格帯にはかなり幅が大きいものの、総額１～２億円程度が売買市場での中心価格帯と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 街路条件、交通接近条件に恵まれ、取引市場は強い引合いが予想される。一方、賃貸市場については、店舗需要に弱さが見られ、住宅需要が下支えしているが、やや軟調であり、収益価格はやや低位に求められた。よって、比準価格を重視し、収益価格も関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域は小規模な自用の店舗及び賃貸用店舗付マンション等が混在する商住混在の近隣商業地域である。自用が多く、これを反映し比準価格よりも収益価格が低位に求められた。近隣商業地域であり収益価格を重視すべきであるが、上の理由により収益性よりも他の効用を重視する自用の不動産が多い地域性を勘案し、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	本蓮沼駅東方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	46.9 坪 (155 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼住宅の他マンションも見られる商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地　７０㎡
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板橋区東京都板橋区蓮沼町２６番９
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	最低敷地　７０㎡
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗需要に弱さが見られ、商況は後退、住宅地化が進むものと予測される。 (2)本蓮沼駅とナショナルトレーニングセンターを結ぶ蓮沼アスリート通り沿いの近隣商業地域で、都市計画道路は当面事業化の予定は無く、地域要因に特段の変化は見られず、当面は現状維持のまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 178万8,546 円 1平米 54万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 177万8,628 円 1平米 53万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 178万8,546円 1平米 54万1,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 168万2,754円 1平米 50万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 177万8,628円 1平米 53万8,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 168万2,754円 1平米 50万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加、取引件数はほぼ横ばいの状況で推移している。商業地価には上昇の傾向がみられる。 (2)感染症による混乱は収束に向かいつつあり、低金利政策は継続し不動産取引価格は上昇傾向にある。区内の人口はほぼ横這い、世帯数はやや増加。
地域要因
(1)店舗需要に弱さがみられる。 (2)計画道路は当面事業化の予定はなく地域要因に特段の変化は見られず、当分は現状のまま推移するものと予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。市場競争力は中位程度であると判断した。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区蓮沼町２６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万6,084 円／平米 187万1,474 円／坪
推定価格 平米 坪	57万7,972 円／平米 191万775 円／坪
標準価格 平米 坪	55万8,967 円／平米 184万7,945 円／坪
査定価格 平米 坪	55万9,000 円／平米 184万8,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区蓮沼町２６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	47万9,594 円／平米 158万5,538 円／坪
推定価格 平米 坪	48万9,665 円／平米 161万8,832 円／坪
標準価格 平米 坪	50万5,330 円／平米 167万621 円／坪
査定価格 平米 坪	50万5,000 円／平米 166万9,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１８－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区蓮沼町２６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万8,547 円／平米 168万1,256 円／坪
推定価格 平米 坪	54万8,695 円／平米 181万3,986 円／坪
標準価格 平米 坪	57万1,557 円／平米 188万9,567 円／坪
査定価格 平米 坪	57万2,000 円／平米 189万1,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	８－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区蓮沼町２６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	59万1,981 円／平米 195万7,089 円／坪
推定価格 平米 坪	57万4,503 円／平米 189万9,307 円／坪
標準価格 平米 坪	52万7,551 円／平米 174万4,084 円／坪
査定価格 平米 坪	52万8,000 円／平米 174万5,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情