土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都練馬区南大泉3-418-16 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 練馬区
東京都練馬区南大泉3丁目418番16 (練馬)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅、アパート、畑等が混在する住宅地域)
  • 保谷駅 から 800m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
87万6,090
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
26万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 練馬区東京都練馬区南大泉3丁目418番16
価格時点 2023
駅名 保谷駅 から 800m
路線価
1坪当たり 1坪 87万6,090
1平米当たり 1平米 26万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月20日
鑑定評価額 総額
4,610万
(136 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 112万734
1平米 33万9,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月01日
鑑定評価額 総額
4,620万
(136 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 112万4,040 円/坪
1平米 34万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として練馬区及び隣接市区内の西武池袋線及び西武新宿線沿線の住宅地域である。需要者の中心は居住目的の個人であるが、アパート経営を目論む投資家のほか建売業者も考えられる。圏内は、最寄り駅徒歩圏内の旧来の住宅地域で一定の需要が見込める。需要の中心となる価格帯は、標準地と同程度の規模の土地で4千万~5千万円程度である。

(2) 同一需給圏は練馬区及び隣接市区内の西武池袋線及び西武新宿線沿線に存する住宅地域である。主たる需要者は区内及び隣接市内を中心とした一次取得者及び買い替え取得者である。最寄駅徒歩圏内の居住環境の良好な住宅地域であり一定の需要が見込まれる。市場の中心価格帯は標準的画地程度の戸建住宅地で4千万円台半ば、新築戸建住宅では宅地の細分化により総額を抑え、4千万円台~5千万円台の取引が多い。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者はアパート等の経営を目的とした投資家等も考えられるが、多くは居住目的の個人であり、収益性より類似不動産の市場での取引価格を重視する傾向が強い。従って、取引市場の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 一般住宅の中にアパートも見られる地域であるが、主たる需要者は自用を目的としており収益性よりも居住の快適性を重視する。比準価格は戸建住宅地の取引事例から試算されており市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は低い容積率、低い賃料単価により投資採算性に見合う賃料を収受できていないことから低位に試算された。よって比準価格を重視し収益価格を参酌して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 保谷駅南方
距離 800 m
土地の状態
土地面積 41.1 坪 (136 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅、アパート、畑等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 練馬区東京都練馬区南大泉3丁目418番16
標準地の範囲
50 m
西 70 m
120 m
80 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 10 m
奥行き 14 m
面積 140 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位:北5m区道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅、アパート、畑等が混在する住宅地域である。畑等の宅地化が徐々に進行しており、今後も同様の傾向が続くと予測する。

(2)保谷駅から徒歩圏内にあって、一般住宅、アパート、畑等が混在する住宅地域である。畑、空地の宅地化が見込まれるものの地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状を維持して推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 113万652
1平米 34万2,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 113万7,264
1平米 34万4,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 113万652
1平米 34万2,000
前年から次年への変動率 1.8 %
2022年
1坪 110万898
1平米 33万3,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 113万7,264
1平米 34万4,000
前年から次年への変動率 2.1 %
2019年
1坪 110万898
1平米 33万3,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)景気は緩やかな回復傾向である。練馬区の人口は微増傾向、土地取引件数は概ね横ばいで、取引価格は上昇傾向である。

(2)輸入インフレにより物価上昇が見られる中、金利は低位に抑えられている。人口・世帯数は横ばい、戸建新設着工件数は前年比減少傾向である。

地域要因
(1)保谷駅徒歩圏内の住宅地域で、宅地化が徐々に進行しているが、地域要因に特段の変動はない。

(2)保谷駅徒歩圏内の住宅地域であり地域要因に特段の変動は認められない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 R5公1
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 練馬区
地域 東京都練馬区南大泉3丁目418番16
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
31万9,720 円/平米
105万6,994 円/坪
推定価格 平米
33万2,770 円/平米
110万138 円/坪
標準価格 平米
32万9,149 円/平米
108万8,167 円/坪
査定価格 平米
34万6,000 円/平米
114万3,876 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 R5公13
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 練馬区
地域 東京都練馬区南大泉3丁目418番16
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
28万2,417 円/平米
93万3,671 円/坪
推定価格 平米
27万6,986 円/平米
91万5,716 円/坪
標準価格 平米
31万3,333 円/平米
103万5,879 円/坪
査定価格 平米
32万9,000 円/平米
108万7,674 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 R5公13
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 練馬区
地域 東京都練馬区南大泉3丁目418番16
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
26万2,414 円/平米
86万7,541 円/坪
推定価格 平米
25万9,841 円/平米
85万9,034 円/坪
標準価格 平米
33万2,277 円/平米
109万8,508 円/坪
査定価格 平米
34万9,000 円/平米
115万3,794 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 R5公14
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 練馬区
地域 東京都練馬区南大泉3丁目418番16
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
36万8,749 円/平米
121万9,084 円/坪
推定価格 平米
36万8,119 円/平米
121万7,001 円/坪
標準価格 平米
33万3,139 円/平米
110万1,358 円/坪
査定価格 平米
35万 円/平米
115万7,100 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 R5公14
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 練馬区
地域 東京都練馬区南大泉3丁目418番16
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
49万7,892 円/平米
164万6,031 円/坪
推定価格 平米
48万5,445 円/平米
160万4,881 円/坪
標準価格 平米
34万2,104 円/平米
113万996 円/坪
査定価格 平米
35万9,000 円/平米
118万6,854 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 3.8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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