路線価 (2023) 東京都練馬区田柄3-5542-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区田柄３丁目５５４２番１１
価格時点	2023 年
駅名	平和台駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 99万1,800 円
1平米当たり	1平米 30万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	4,450万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 127万9,422 円 1平米 38万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4,440万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 127万6,116 円／坪 1平米 38万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東京メトロ有楽町線・副都心線を中心に、都営大江戸線、東武東上線、西武池袋線沿線等の練馬区及び隣接区内の住宅地域である。需要者は区内外に居住する一次取得者及び買換取得者層が中心である。最寄駅からやや距離はあるが、複数路線が利用可能な住宅地域である。中心となる価格帯は、土地価格が３～５千万円程度、新築戸建住宅で５～６千万円台である。コロナ禍においても低金利政策を背景に、年間地価変動率は上昇傾向が継続している。 (2) 同一需給圏は東京メトロ有楽町線・副都心線を中心に、都営大江戸線、東武東上線、西武池袋線沿線等に存する練馬区及び隣接区の住宅地域である。需要者は練馬区及び隣接区に居住する一次取得者層及び買替取得者層が中心である。最寄駅からやや距離のある住宅地域であるが、戸建住宅地としての需要は堅調である。中心となる価格帯は、土地が画地規模１１０㎡程度で４千万円台、新築戸建住宅は総額５千万円台～６千万円台となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の事例から、市場性を反映した実証的な価格が得られた。収益価格は賃貸共同住宅の建築を想定し、周辺の賃貸事例を採用して求められた理論的な価格である。近隣地域は最寄駅からやや離れた住宅地域であり、自用目的の取引が中心で、収益性よりも市場性等が重視される住宅地域である。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 一般住宅を中心に、共同住宅、空地等も見られる地域であるが、容積率が低く高度利用が困難なことから、収益価格は比準価格に比して低位に試算された。需要の中心は自己の居住用として取得する個人であり、収益性よりも居住の快適性等が重視され、規範性の高い取引事例を採用して試算された比準価格は実証的で説得力を有する。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	平和台駅　北西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅兼事務所
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート、空地等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区田柄３丁目５５４２番１１
標準地の範囲
東	60 m
西	20 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	13 m
面積	115 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	基準方位：北５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅、共同住宅が建ち並ぶほか、空地も散見される住宅地域である。宅地化が徐々に進むほかは、地域要因に影響を与える特段の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。 (2)一般住宅、共同住宅が建ち並ぶほか、空地も見られる住宅地域である。地域要因に特段の変動は見られず、今後徐々にではあるが宅地化が進み、住宅地域としての熟成度を増していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 130万2,564 円 1平米 39万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 130万2,564 円 1平米 39万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 130万2,564円 1平米 39万4,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 124万3,056円 1平米 37万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 130万2,564円 1平米 39万4,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 124万3,056円 1平米 37万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)練馬区の人口は令和４年４月以降は微増傾向であったが、直近１２月は微減に転じた。土地取引件数は令和３年以降、概ね横ばいで推移している。 (2)練馬区の人口と高齢者率は、概ね横這い状態となっている。区内の戸建分譲・土地取引件数は伸び悩んでいるものの、取引単価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)最寄駅からやや距離はあるものの、都心へのアクセスが良好な住宅地域である。地域要因に大きな変動はない。 (2)平和台駅からやや距離のある住宅地域であるが、住環境等は良好で需要は堅調である。地域要因に特段の変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区田柄３丁目５５４２番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	43万8,544 円／平米 144万9,826 円／坪
推定価格 平米 坪	43万8,544 円／平米 144万9,826 円／坪
標準価格 平米 坪	36万7,906 円／平米 121万6,297 円／坪
査定価格 平米 坪	38万6,000 円／平米 127万6,116 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区田柄３丁目５５４２番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	38万5,512 円／平米 127万4,503 円／坪
推定価格 平米 坪	38万9,292 円／平米 128万6,999 円／坪
標準価格 平米 坪	39万1,642 円／平米 129万4,768 円／坪
査定価格 平米 坪	41万1,000 円／平米 135万8,766 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区田柄３丁目５５４２番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	42万3,693 円／平米 140万729 円／坪
推定価格 平米 坪	48万2,068 円／平米 159万3,717 円／坪
標準価格 平米 坪	37万6,616 円／平米 124万5,092 円／坪
査定価格 平米 坪	39万5,000 円／平米 130万5,870 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区田柄３丁目５５４２番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	49万4,764 円／平米 163万5,690 円／坪
推定価格 平米 坪	50万1,691 円／平米 165万8,590 円／坪
標準価格 平米 坪	38万3,263 円／平米 126万7,067 円／坪
査定価格 平米 坪	40万2,000 円／平米 132万9,012 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情