路線価 (2023) 東京都練馬区豊玉北2-5-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区豊玉北２丁目５番２
価格時点	2023 年
駅名	新江古田駅 から 420m
路線価
1坪当たり	1坪 128万9,340 円
1平米当たり	1平米 39万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億1,900万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 166万2,918 円 1平米 50万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億1,900万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 166万2,918 円／坪 1平米 50万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、練馬区東部の住宅地域のうち都営大江戸線及び西武池袋線等の各駅から徒歩圏の共同住宅の多い地域。需要者の中心は、マンション業者やアパート等の投資家であるが、小規模画地もあるため個人住宅による需要も多い。西武池袋線江古田駅へも徒歩圏にあり生活利便性に優れているため、区内でも宅地需要の強い地域である。なお、需要の中心となる価格帯は、土地値で５０００万～２億円程度である。 (2) 同一需給圏は、主に練馬区及び隣接区内の都営大江戸線、西武池袋線等沿線の各駅から比較的近い共同住宅地域等と判定した。需要者は、賃貸や分譲目的の不動産業者やマンション開発業者、画地規模により区内外の買換え層等の個人等が考えられる。利便性の高い立地で種々の需要があり、需給関係は安定している。土地価格は、画地規模等の個別性による差異から総額を把握し難いが、土地単価で概ね坪当たり１６０万～２００万円程度が需要の中心と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は共同住宅やアパート等が多い地域であるが、その範囲は狭いため収益目的による地価形成は未成熟で、専ら周辺戸建住宅地の地価を基に快適性利便性が考慮され地価が形成されている。評価で採用した取引事例は４件中３件がアパートの売買で実証的であるが、収益価格は未成熟市場さを反映しやや低位に求められた。よって、鑑定評価額は比準価格を重視し収益価格も考慮のうえ、代表標準地との均衡も踏まえることにより、上記の通り評価決定した。 (2) 比準価格は、画地条件が概ね類似する取引事例に基づき試算されたもので、市場性を反映する実証的な価格である。一方、収益価格は、最近の実態を反映する標準的な数値を採用して求めた価格で、想定要素を含み多少流動的であるが、収益性に着目する需要者の視点を具現する価格である。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、地域の特性、市場参加者の属性等をも勘案し、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新江古田駅西方
距離	420 m
土地の状態
土地面積	71.4 坪 (236 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	マンション等の中に一般住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区豊玉北２丁目５番２
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	80 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．０ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の共同住宅地域として熟成している。新江古田駅から近い利便性の良い住宅地で底堅い需要が見込まれることから、今後も現状の住環境を維持しながら熟成度を高めるものと予測される。 (2)最寄り駅から徒歩６分程度の共同住宅が多いなか一般住宅等が見られる成熟した地域で、土地利用状況はほぼ固定化している。地域要因に特段の変動は見込まれず、当分の間は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 173万5,650 円 1平米 52万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 168万6,060 円 1平米 51万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 173万5,650円 1平米 52万5,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 160万6,716円 1平米 48万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 168万6,060円 1平米 51万円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 160万6,716円 1平米 48万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)超低金利政策の継続、ウィズコロナ後の不動産需要の高まりと供給不足による需給ギャップ等から、住宅地及び商業地とも地価上昇が顕著となった。 (2)新型コロナ禍の影響も若干あり、練馬区の住宅着工数は、微減傾向にあり、土地取引件数は、概ね横ばい傾向で推移している。
地域要因
(1)新江古田駅から徒歩圏の閑静な共同住宅地域。人気の住宅地として根強い宅地需要があり、供給減も影響し高い上昇率となった。 (2)新江古田駅に比較的近い立地で、交通利便性等が良好である。新型コロナ禍による共同住宅地への影響はほぼない。地域要因に格別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区豊玉北２丁目５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	37万4,279 円／平米 123万7,366 円／坪
推定価格 平米 坪	46万7,392 円／平米 154万5,198 円／坪
標準価格 平米 坪	49万6,697 円／平米 164万2,080 円／坪
査定価格 平米 坪	49万7,000 円／平米 164万3,082 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区豊玉北２丁目５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	47万1,444 円／平米 155万8,594 円／坪
推定価格 平米 坪	56万6,842 円／平米 187万3,980 円／坪
標準価格 平米 坪	54万880 円／平米 178万8,149 円／坪
査定価格 平米 坪	54万1,000 円／平米 178万8,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区豊玉北２丁目５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	58万7,939 円／平米 194万3,726 円／坪
推定価格 平米 坪	59万4,856 円／平米 196万6,594 円／坪
標準価格 平米 坪	53万5,424 円／平米 177万112 円／坪
査定価格 平米 坪	53万5,000 円／平米 176万8,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区豊玉北２丁目５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	52万9,026 円／平米 174万8,960 円／坪
推定価格 平米 坪	54万4,897 円／平米 180万1,429 円／坪
標準価格 平米 坪	53万6,844 円／平米 177万4,806 円／坪
査定価格 平米 坪	53万7,000 円／平米 177万5,322 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情