路線価 (2023) 東京都練馬区練馬2-6260-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区練馬２丁目６２６０番２４
価格時点	2023 年
駅名	練馬駅 から 570m
路線価
1坪当たり	1坪 122万3,220 円
1平米当たり	1平米 37万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	6,530万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 156万3,738 円 1平米 47万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	6,560万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 157万350 円／坪 1平米 47万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は練馬区及び隣接区の駅から徒歩圏の住宅地。需要者は区内のほか周辺区からの移住者であり、マンション等からの買い替え層等がエンドユーザーとして想定される。供給は不動産業者による分譲や個人が転居等に伴い所有不動産を売却するケースが多い。新型コロナの影響は残るものの利便性が良好な住宅地であり、需要は堅調で市況はほぼ良好である。新築戸建住宅の売れ筋は約１００㎡の敷地規模で、価格帯は６，５００万円程度が中心である。 (2) 同一需給圏は、主に練馬区内の西武池袋線及び都営大江戸線の駅から徒歩圏の住宅地域一帯と判断した。需要者の中心は、区内及び周辺市区内の居住者であり、供給は宅地分譲及び建売住宅販売が中心である。戸建住宅敷地としての取引は、４０坪程度で６千万円台程度となるが、近年では敷地の小規模化が進んでおり、３０坪弱程度の敷地の建売住宅で６千万円台後半から８千万円台が価格帯の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は２階建程度の戸建住宅の利用が標準的である。基準容積率が１００％のため高度利用が困難なことから、高い収益性は期待できず、収益物件については中小規模のアパートが中心である。収集した取引事例も自用目的のものが多いことから、実需を反映した比準価格がより規範性に優ると判断し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は練馬駅周辺の住宅地域の事例から、市場性を反映した客観性の高い価格を求めた。収益価格は賃貸共同住宅を想定し、周辺の賃貸事例より想定賃料を算定して価格を求めた。近隣地域は練馬駅から徒歩圏内であり、賃貸需要も見込める地域ではあるが、取引の中心は自用の住宅用地取得目的であることから、比準価格を重視して、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	練馬駅　北方
距離	570 m
土地の状態
土地面積	41.7 坪 (138 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、アパート等が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区練馬２丁目６２６０番２４
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	16 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)練馬駅から徒歩圏の住宅地域であり、中小規模の戸建住宅、共同住宅が建ち並ぶ。利便性が高く、当面は現状のまま推移すると予測する。住宅需要は旺盛であり、地価は底堅く推移すると予測する。 (2)練馬駅から徒歩圏に存する交通利便性の高い住宅地域であり、戸建住宅の中にアパート等も見られる。特段の変化要因はみられないことから、現状のまま推移するものと判断する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 159万6,798 円 1平米 48万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 161万22 円 1平米 48万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 159万6,798円 1平米 48万3,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 151万4,148円 1平米 45万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 161万22円 1平米 48万7,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 151万4,148円 1平米 45万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口は微増・微減を繰り返しほぼ前年並みを維持している。不動産取引件数は概ね横這いであるが、取引価格は堅調に推移している。 (2)円安や物価高の影響に留意が必要であるが、練馬区の人口及び戸建住宅の新設着工件数は概ね横這いから微増傾向にあり、地価は堅調に推移している。
地域要因
(1)練馬駅に近く利便性の高い住宅地であるが、閑静な住環境を維持している。北側隣地の駐車場が７区画に分割され宅地開発が行われている。 (2)練馬駅から徒歩圏の既成住宅地域であり、交通及び生活利便性が高く、需要は高い。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区練馬２丁目６２６０番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	43万6,313 円／平米 144万2,451 円／坪
推定価格 平米 坪	50万8,530 円／平米 168万1,200 円／坪
標準価格 平米 坪	47万5,706 円／平米 157万2,684 円／坪
査定価格 平米 坪	48万5,000 円／平米 160万3,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区練馬２丁目６２６０番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	36万1,449 円／平米 119万4,950 円／坪
推定価格 平米 坪	44万7,239 円／平米 147万8,572 円／坪
標準価格 平米 坪	47万778 円／平米 155万6,392 円／坪
査定価格 平米 坪	48万 円／平米 158万6,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公１６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区練馬２丁目６２６０番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	42万3,304 円／平米 139万9,443 円／坪
推定価格 平米 坪	48万4,448 円／平米 160万1,585 円／坪
標準価格 平米 坪	50万5,160 円／平米 167万59 円／坪
査定価格 平米 坪	51万5,000 円／平米 170万2,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区練馬２丁目６２６０番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	44万7,491 円／平米 147万9,405 円／坪
推定価格 平米 坪	44万3,146 円／平米 146万5,041 円／坪
標準価格 平米 坪	47万1,934 円／平米 156万214 円／坪
査定価格 平米 坪	48万1,000 円／平米 159万186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５公３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区練馬２丁目６２６０番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	55万7,151 円／平米 184万1,941 円／坪
推定価格 平米 坪	53万2,701 円／平米 176万1,110 円／坪
標準価格 平米 坪	53万3,769 円／平米 176万4,640 円／坪
査定価格 平米 坪	54万4,000 円／平米 179万8,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情