路線価 (2023) 東京都練馬区高松4-4076-29 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区高松４丁目４０７６番２９
価格時点	2023 年
駅名	光が丘駅 から 790m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,160万 円 (130 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 131万2,482 円 1平米 39万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5,160万 円 (130 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 131万2,482 円／坪 1平米 39万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、都営大江戸線、東京メトロ有楽町線・副都心線、西武池袋線沿線の練馬区及び隣接市区内の住宅地域である。主たる需要者は、練馬区及びその周辺市区の一次取得者及び買い替え取得者である。光が丘駅周辺は、店舗等商業施設の集積が見られ生活利便性に優れるためコロナ禍による一時的な落ち込みはあったが住宅需要は底堅い。市場の中心価格帯は、標準的画地程度の戸建住宅地で５千万円程度、新築戸建住宅は５千万円～６千万円台が多い。 (2) 同一需給圏は、都営大江戸線、東京メトロ有楽町線・副都心線、西武池袋線沿線の練馬区及び隣接市区内の住宅地域である。需要者の中心は、住宅取得を目的とする区内外の個人で、一次又は二次取得者である。光が丘駅周辺は大型商業施設が集積し生活利便性が良好で、土地価格は上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は、標準的画地程度の土地で５千万円程度、新築戸建住宅は５千万円～６千万円台が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅の外アパート等の収益物件も散見されるが、主たる需要者は自用を目的としており収益性よりも居住の快適性を重視する。比準価格は戸建住宅地の取引事例から試算されており市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は容積率等法令により高度利用が制限されており、土地価格に見合う賃料を収受できていないことから低位に試算された。よって比準価格を重視し収益価格を参酌して代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域では自己使用目的の取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性や利便性を重視する。アパート等も見られるが収益物件自体の取引は少なく、土地価格に見合う賃料水準は形成されてはいない。よって、収益価格は低位に求められたものと判断した。比準価格は戸建住宅地の取引事例から試算されており市場性を反映した実証的な価格である。よって比準価格を重視し、収益価格を参酌して代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	光が丘駅南方
距離	790 m
土地の状態
土地面積	39.3 坪 (130 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかにアパートが散見される住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区高松４丁目４０７６番２９
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	12 m
面積	130 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)光が丘駅から徒歩圏内にあって、中小規模の一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状を維持して推移していくものと予測する。 (2)一般住宅を中心に、アパート等も見られる最寄駅から徒歩圏内の住宅地域として熟成している。価格形成に影響を与える特段の要因も認められないため、当分の間は現在の住環境が維持されていくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 133万2,318 円 1平米 40万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 133万8,930 円 1平米 40万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 133万2,318円 1平米 40万3,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 127万2,810円 1平米 38万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 133万8,930円 1平米 40万5,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 127万2,810円 1平米 38万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍の影響も若干あり、練馬区の住宅着工数は、微減傾向にあり、土地取引件数は、概ね横ばい傾向で推移している。 (2)練馬区の直近１年の人口、土地取引件数は概ね横ばいで推移しているが、低金利等を背景に住宅需要は堅調で土地取引価格は上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)光が丘駅から徒歩圏内の住宅地域であり、需要は根強い地域である。地域要因に特段の変動は認められない。 (2)光が丘駅徒歩圏の住宅地域である。リテナント等のリニューアルした大型店舗等に近く、利便性は高い。地域要因に大きな変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区高松４丁目４０７６番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万3,215 円／平米 113万4,669 円／坪
推定価格 平米 坪	38万4,401 円／平米 127万830 円／坪
標準価格 平米 坪	39万6,290 円／平米 131万135 円／坪
査定価格 平米 坪	40万4,000 円／平米 133万5,624 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区高松４丁目４０７６番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	44万4,448 円／平米 146万9,345 円／坪
推定価格 平米 坪	43万3,019 円／平米 143万1,561 円／坪
標準価格 平米 坪	41万445 円／平米 135万6,931 円／坪
査定価格 平米 坪	41万9,000 円／平米 138万5,214 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区高松４丁目４０７６番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	32万3,625 円／平米 106万9,904 円／坪
推定価格 平米 坪	31万8,335 円／平米 105万2,416 円／坪
標準価格 平米 坪	39万5,447 円／平米 130万7,348 円／坪
査定価格 平米 坪	40万3,000 円／平米 133万2,318 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区高松４丁目４０７６番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	42万4,847 円／平米 140万4,544 円／坪
推定価格 平米 坪	43万8,867 円／平米 145万894 円／坪
標準価格 平米 坪	39万7,165 円／平米 131万3,027 円／坪
査定価格 平米 坪	40万5,000 円／平米 133万8,930 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情