路線価 (2023) 東京都練馬区中村北2-8-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区中村北２丁目８番１９
価格時点	2023 年
駅名	中村橋駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 125万6,280 円
1平米当たり	1平米 38万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	8,970万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 160万3,410 円 1平米 48万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	8,950万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 160万104 円／坪 1平米 48万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に練馬区東部で西武池袋線及び西武新宿線各駅から徒歩圏の住宅地域である。需要者は、区内外の買換え層等の個人であるが、画地規模等により建売業者や収益物件開発目的の不動産業者等が考えられる。生活利便性等が良好な立地で種々の需要が底堅い一方で、供給は限定され需給は安定している。土地価格は、画地規模等による差異から総額には大きな幅がある。土地単価で坪当たり１６０万～２００万円前後が需要の中心と把握される。 (2) 同一需給圏は西武池袋線沿線で、練馬区及び隣接区に存する駅から徒歩１０分内の住宅地。需要者は区内に居住するマンション等からの買い替え層のほか区外からの流入も考えられる。利便性が良好で、住環境にも優れるため、社会的位置が高く、人気の高い住宅地を形成している。このため需要は根強く、不動産取引は堅調に推移している。新築戸建住宅の売れ筋は１２０㎡程度の敷地規模で、価格帯は７，０００万円程度が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、交通接近条件が概ね類似する取引事例に基づき試算されたもので、現下の市況を反映する実証的な価格である。一方、収益価格は、標準的な数値を採用して求めた収益性を反映する価格である。当該地域周辺では自己使用目的の取引が多く、主な需要者は収益性よりも取引価格水準を指標に購入しているものと考えられる。以上から、代表標準地との検討を踏まえ、説得力がある比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は低層の戸建住宅や中低層の共同住宅が建ち並ぶ。基準容積率が２００％であるものの、当該容積率を消化している建物は少ない。周辺では、アパート、マンション等の収益物件もみられるが、収益獲得目的の取引は、戸建住宅の取引に比較して少ない。収集した取引事例も自用目的が中心であることから、比準価格がより規範性に優ると判断し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	中村橋駅南東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	56 坪 (185 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	車庫、事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の一般住宅や共同住宅等が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区中村北２丁目８番１９
標準地の範囲
東	70 m
西	110 m
南	40 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	15 m
面積	185 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄り駅から徒歩９分程度の戸建住宅のほか共同住宅等が見受けられる熟成した住宅地域である。土地利用状況はほぼ固定化している。地域要因に特段の変動は見込まれず、当分の間は現状を維持するものと予測する。 (2)中村橋駅から徒歩圏の住宅地域であり、地域内は戸建住宅、共同住宅等が建ち並び、熟成度が高いため、将来的にも現状を維持すると予測する。人気の高い住宅地として地価は底堅く推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 163万9,776 円 1平米 49万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 162万6,552 円 1平米 49万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 163万9,776円 1平米 49万6,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 155万3,820円 1平米 47万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 162万6,552円 1平米 49万2,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 155万3,820円 1平米 47万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍、区の人口世帯数は微減・微増を繰り返すも、分譲住宅市況は低金利・住宅取得支援策等を支えに、価格高騰ながらも概ね堅調さを維持した。 (2)区内の人口は微増・微減を繰り返しほぼ前年並みを維持している。不動産取引件数は概ね横這いであるが、取引価格は堅調に推移している。
地域要因
(1)中村橋駅徒歩圏の区画整然とした既成住宅地域である。多種多様の需要に支えられ、需要は依然として底堅い。地域要因に格別の変動はない。 (2)地域要因に特段の変動はないが、区画整然とした住宅地域であり、住環境は良好なため、住宅地として人気は高く、需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区中村北２丁目８番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	64万7,106 円／平米 213万9,332 円／坪
推定価格 平米 坪	63万8,478 円／平米 211万808 円／坪
標準価格 平米 坪	52万9,418 円／平米 175万256 円／坪
査定価格 平米 坪	53万5,000 円／平米 176万8,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区中村北２丁目８番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	50万9,912 円／平米 168万5,769 円／坪
推定価格 平米 坪	47万89 円／平米 155万4,114 円／坪
標準価格 平米 坪	47万9,683 円／平米 158万5,832 円／坪
査定価格 平米 坪	48万4,000 円／平米 160万104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区中村北２丁目８番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	50万2,037 円／平米 165万9,734 円／坪
推定価格 平米 坪	47万2,587 円／平米 156万2,373 円／坪
標準価格 平米 坪	48万5,202 円／平米 160万4,078 円／坪
査定価格 平米 坪	49万 円／平米 161万9,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区中村北２丁目８番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	51万1,482 円／平米 169万959 円／坪
推定価格 平米 坪	49万8,817 円／平米 164万9,089 円／坪
標準価格 平米 坪	49万9,316 円／平米 165万739 円／坪
査定価格 平米 坪	50万4,000 円／平米 166万6,224 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区中村北２丁目８番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	49万9,716 円／平米 165万2,061 円／坪
推定価格 平米 坪	47万7,109 円／平米 157万7,322 円／坪
標準価格 平米 坪	50万1,692 円／平米 165万8,594 円／坪
査定価格 平米 坪	50万7,000 円／平米 167万6,142 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情